不動産売買契約書の書き方｜重要条項と注意点を行政書士が解説

公開日: 2026年4月10日
｜最終更新日: 2026年4月10日

不動産売買契約書で見落とされがちなのが、特約条項の細かい文言と解除条件の期限設定です。「ローン特約があれば大丈夫」と思っていても、期限日や申込先の記載が曖昧なままだと、審査が通らなかった場合でも手付金を失うリスクがあります。また、契約書に盛り込まれた特約は後から変更しにくく、署名・捺印した時点でその内容に同意したことになります。

この記事では、不動産売買契約書を確認する際に必ずチェックすべきポイントを、宅建業法第37条書面の記載事項を踏まえながら整理します。手付金の扱い・ローン特約・契約不適合責任・解除条件・特約条項それぞれの見方を理解することで、後悔のない取引につなげてください。

不動産売買契約書とは｜重要事項説明書・宅建業法第37条書面との関係

不動産売買契約書は、売主と買主が不動産の取引条件に合意した内容を文書化したものです。口約束は後から「言った・言わない」のトラブルになりやすいため、法律上も書面による合意が実務の原則となっています。

宅地建物取引業者（不動産会社）が仲介または当事者として関与する取引では、二種類の重要書類が交付されます。一つは契約締結前に交付される「重要事項説明書（第35条書面）」で、物件の権利関係・法令上の制限・取引条件のリスクなどを宅建士が説明するための書類です。もう一つが契約締結後に交付される「37条書面（売買契約書）」で、合意した取引条件を書面化したものです。本記事では後者の37条書面（売買契約書）のチェックポイントを解説します。この書面には法律で定められた必須記載事項があり、売買契約書と一体化して作成されることが一般的です。

2022年5月の法改正（国土交通省の宅地建物取引業法施行規則の改正）により、37条書面は電子書面でも交付できるようになりました。紙の書面だけでなく、電子メールやダウンロード形式での提供も選択肢に含まれるため、受取方法を確認しておくことも重要です。

宅建業法第37条書面の必須記載事項

第37条書面（売買の場合）には、以下の事項を必ず記載しなければなりません。契約書を確認する際、これらが漏れなく明記されているかを確かめるのが第一歩です。

これらは法定の最低記載事項であり、個別の取引ではさらに特約条項が追加されます。「記載されているから安心」ではなく、各項目の具体的な数値・日付・条件まで精査することが大切です。

手付金のチェックポイント｜金額と種類を必ず確認する

手付金は契約成立の証として買主が売主に支払う金銭で、不動産売買では売買代金の5〜10%程度が相場とされています。なお、売主が宅建業者の場合は、手付金の額は売買代金の20%を超えてはなりません（宅建業法第39条）。20%を超える手付金の定めは無効となり、超過部分は返還請求できます。ただし、金額だけでなく「どのような性質の手付か」を確認することが重要です。

手付の3種類と法的効果

実務上は「解約手付」として定めるケースがほとんどですが、契約書に「解約手付」と明記されていない場合は、どの性質の手付なのかを確認してください。また、解約手付による解除には「相手方が履行に着手する前」という時間的制約があるため、手付解除が認められる期限を契約書で明確にしておくことが重要です。

手付金の保全措置

宅建業者が売主となる場合、手付金の保全措置が義務付けられています。未完成物件は売買代金の5%超または1,000万円超、完成物件は10%超または1,000万円超が基準です（宅建業法第41条・41条の2）。個人間売買の場合は義務ではありませんが、売主が倒産等した場合のリスクを考慮すると、保全措置の有無は確認しておく価値があります。

この点について詳しくは「売買契約書の書き方」でも解説していますので、あわせてご参照ください。

ローン特約（融資利用の特約）のチェックポイント

住宅ローンを利用して購入する場合、「ローン特約（融資利用の特約）」が契約書に盛り込まれているかを必ず確認してください。この特約がないと、審査が通らなかった場合でも手付金を放棄しなければ解除できないケースが生じます。

ローン特約で確認すべき5項目

ローン特約の期限日は、金融機関の審査期間を踏まえて余裕を持って設定することが大切です。売主側の交渉によっては期限を短く設定されることもあるため、審査に要する実際の期間を金融機関に事前確認したうえで、期限日の妥当性を検討してください。

契約不適合責任のチェックポイント｜2020年民法改正と新築住宅の10年責任

2020年4月施行の改正民法により、旧来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に改められました。名称が変わっただけでなく、買主が行使できる権利の範囲が拡大しています。

契約不適合責任で買主が行使できる権利

不動産売買の実務では、売主（特に個人間取引では）売主の責任を制限する特約が盛り込まれることが多くあります。「現状有姿で引き渡す」「引渡し後○ヶ月経過後の瑕疵は責任を負わない」といった文言がある場合、契約不適合責任を大幅に制限または免除する意味を持ちます。

ただし、売主が宅建業者の場合は、引渡しの日から2年以上の期間を設ける特約を除き、買主に不利な特約は無効となります（宅建業法第40条）。個人間売買ではこのような制限がないため、買主はどの程度の期間・範囲で保護されるのかを契約書で確認することが不可欠です。

また、新築住宅の場合は住宅の品質確保の促進等に関する法律（住宅品確法）第95条により、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分について、売主は引渡しから10年間の契約不適合責任を負います。この規定は強行規定であり、特約で短縮することはできません。新築住宅を購入する場合は、契約書に10年間の責任が明記されているかを確認してください。

契約不適合責任の条項の書き方については「契約不適合責任条項の書き方」で詳しく解説しています。

特約条項のチェックポイント｜よくある落とし穴

特約条項は、その取引固有の合意事項を盛り込むためのセクションです。「残置物は売主が撤去する」「引渡しまでにハウスクリーニングを実施する」といった実務的な取り決めから、「現状有姿売買につき売主は一切の瑕疵担保責任を負わない」という法的効果の大きなものまで、内容は多岐にわたります。

特約条項でよく見られるリスクの高い文言

特約条項は「交渉の産物」であるため、不利な内容であっても署名した時点で有効とされます。「仲介業者に言われるままサインした」というケースがトラブルの原因になりやすいため、署名前に各条項の意味を理解し、必要であれば削除・修正の交渉を行うことが大切です。

関連記事: 「契約書の解除条項」では、解除条件の記載方法と実務上の注意点を詳しく解説しています。

解除条件のチェックポイント｜3パターンの仕組みを理解する

不動産売買契約の解除には、大きく分けて3つのパターンがあります。それぞれの解除要件・手続き・効果を正確に理解することが、後日のトラブル回避につながります。

解除の3パターン

1. 手付解除（民法第557条）

相手方が履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄することで、売主は受領した手付金の倍額を返還することで、各自が契約を解除できます。「履行の着手」の判断は個別のケースによりますが、単なる準備行為だけでは足りず、例えば中間金の支払いや、履行提供に不可欠な前提行為として外部から認識できる行為が該当し得ます。実務上は、手付解除の期限を契約書で明示することが一般的です。

2. ローン解除（ローン特約に基づく解除）

住宅ローンの融資が不成立となった場合、ローン特約に基づいて契約を無条件解除できます。手付金は全額返還されます。ただし、前述のとおり期限日の設定と申込先の特定が重要です。

3. 違約解除（債務不履行による解除）

売主または買主が契約上の義務を履行しない場合に認められる解除です。通常、一定期間の催告を行ったうえで解除の意思表示をする手続きを踏みます。違約解除の場合は違約金が発生するのが通常で、不動産売買では売買代金の10〜20%程度が相場とされています。契約書で違約金の額または算定方法が明示されているかを確認してください。

解除条件に関してよく見落とされる2点

一つ目は「解除の意思表示方法」です。「書面による通知が必要」と定められているにもかかわらず、口頭で「解除したい」と伝えただけでは解除の効力が生じないケースがあります。内容証明郵便などで証拠を残す方法をとることが実務上の原則です。

二つ目は「危険負担（天災等）」の規定です。引渡し前に天災等で物件が滅失・毀損した場合、どちらが損失を負担するかを定める条項です。改正民法では、引渡し前に売主の帰責事由によらない滅失・毀損が生じた場合、買主は代金の支払いを拒絶できる（ただし催告解除は一定要件を満たす場合に限られる）とされています。契約書の危険負担条項がこの原則どおりになっているかを確認してください。

契約書全体のリーガルチェックの方法については「契約書のリーガルチェック」をご覧ください。また、契約書に貼付する印紙の扱いについては「契約書の印紙税」で確認できます。

よくある質問

Q1. 不動産売買契約書は自分で作成できますか？

法律上は当事者間で自由に作成することは可能ですが、宅建業者が関与しない個人間取引の場合でも、宅建業法で定められた記載事項を参考にした形式で作成することが一般的です。不動産取引は高額かつ法的リスクの高い取引のため、行政書士等の専門家に作成・確認を依頼することをお勧めします。宅建業者が仲介に入る場合は、業者が標準書式を使用して作成します。

Q2. ローン特約の期限を過ぎてしまった後に審査が通らなかった場合はどうなりますか？

ローン特約の期限を経過した後は、特約に基づく解除権は消滅します。この場合、契約を解除するには手付解除（手付金放棄）か違約解除（違約金の支払い）という方法になります。期限を過ぎた後でも売主との任意の話し合いで解決できる場合もありますが、法的には保護されません。ローン審査には時間がかかるため、期限日は余裕を持って設定することが重要です。

Q3. 「現状有姿」の特約がある場合、契約不適合責任は一切問えないのですか？

「現状有姿」の特約があっても、売主が知っていた欠陥（隠れた瑕疵）を告知しなかった場合は、特約の効力が否定され責任を問える場合があります。売主の故意による不告知があった場合は、民法上の不法行為責任が成立する可能性もあります。特約の文言だけでなく、売主が事前告知した「物件状況報告書」の内容と実際の物件状況を照合することが重要です。

Q4. 不動産売買契約書に収入印紙を貼る必要がありますか？

不動産売買契約書は印紙税法上の「不動産の譲渡に関する契約書」に該当し、売買代金に応じた印紙税が課税されます。例えば売買代金が1,000万円超5,000万円以下の場合、軽減税率適用後の税額は10,000円です（令和9年〈2027年〉3月31日まで適用の軽減措置。期間終了後は本則20,000円に戻る予定）。原本が2通作成されている場合は各1通ずつに印紙が必要です。収入印紙を貼らなかった場合でも契約の効力に影響はありませんが、本来の印紙税額に加えてその2倍の過怠税が課され、合計で印紙税額の3倍を支払うことになります。詳細は「契約書の印紙税」をご覧ください。

まとめ｜不動産売買契約書で確認すべき6つのポイント

不動産売買契約書のチェックポイントを整理すると、以下の6点が特に重要です。

不動産売買は人生でも大きな決断を伴う取引です。契約書に記載されている内容を「よくわからないまま」署名するのではなく、疑問点は事前に専門家に確認する習慣をつけてください。特に特約条項は取引ごとに内容が異なり、法的効果も大きいため、専門的な視点からのチェックが有効です。

※ 2026年4月時点の民法・宅建業法に基づく解説です。不動産取引は個別の事情により対応が異なります。具体的な契約内容は専門家にご相談ください。