配偶者居住権とは？要件・評価方法・登記・デメリットを行政書士が解説

公開日: 2026年4月5日｜最終更新日: 2026年4月5日

2020年4月1日に施行された改正民法により、配偶者居住権という新たな権利が創設されました。この制度は、被相続人が亡くなった後も残された配偶者が自宅に住み続けられるよう保護するためのものです。法務省の資料によると、従来は「自宅を相続すると生活費が足りなくなる」「自宅を手放さざるを得ない」といった問題が指摘されており、配偶者居住権はこうした不利益を解消する目的で導入されました。

しかし、配偶者居住権には成立要件や登記手続き、相続税評価上の計算方法など、理解しておくべきポイントが多くあります。要件を満たさなければ権利を取得できず、登記をしなければ第三者に対抗できません。この記事では、配偶者居住権の制度概要から具体的な手続き、相続税上の評価方法までを体系的に整理します。

配偶者居住権とは？制度の趣旨と基本的な仕組み

配偶者居住権とは、被相続人の配偶者が、被相続人が所有していた建物に相続開始時点で居住していた場合に、終身または一定期間、その建物に無償で住み続けることができる権利です（民法第1028条）。

この制度が生まれた背景には、配偶者が自宅の所有権を相続すると法定相続分の大部分を使ってしまい、預貯金など生活に必要な他の財産を十分に取得できないという問題がありました。配偶者居住権を利用すれば、自宅の権利を「居住権（住む権利）」と「負担付き所有権（所有権から居住権の価値を差し引いたもの）」に分けて評価できるため、配偶者は自宅に住み続けながらも、預貯金等の他の遺産を取得する余地が広がります。

配偶者居住権と配偶者短期居住権の違い

配偶者居住権と混同されやすい制度に配偶者短期居住権（民法第1037条）があります。両者は保護の範囲と存続期間が大きく異なります。

配偶者短期居住権は、相続開始から少なくとも6か月は配偶者が自宅に住み続けられる最低限の保護です。これに対し配偶者居住権は、終身にわたって居住を保障する手厚い権利であるため、取得には遺産分割協議での合意や遺言による指定が必要になります。

配偶者居住権の成立要件

配偶者居住権が成立するには、以下の要件をすべて満たす必要があります。どれか一つでも欠けると権利を取得できないため、事前の確認が欠かせません。

要件1: 相続開始時に配偶者が対象建物に居住していたこと

被相続人が亡くなった時点で、配偶者がその建物に実際に居住していたことが必要です。別居状態であった場合や、被相続人が亡くなる前に配偶者が他の住居に転居していた場合は、原則として配偶者居住権を取得できません。

要件2: 対象建物が被相続人の所有であったこと

建物が被相続人の単独所有、または被相続人と配偶者の共有であった場合は配偶者居住権を設定できます。しかし、被相続人と配偶者以外の第三者との共有であった場合は設定できません。たとえば、被相続人と被相続人の子が建物を共有していた場合は対象外です。

要件3: 遺産分割・遺言・審判のいずれかにより取得すること

配偶者居住権は自動的に発生する権利ではありません。以下のいずれかの方法で取得する必要があります。

• 遺産分割協議: 相続人全員の合意により配偶者居住権を設定する
• 遺言（遺贈）: 被相続人が遺言書で配偶者居住権を遺贈する旨を記載する
• 死因贈与: 被相続人と配偶者の間で、死亡を条件に配偶者居住権を取得させる旨の契約を締結する（民法第554条により遺贈の規定が準用）
• 家庭裁判所の審判: 遺産分割の調停・審判において裁判所が配偶者居住権の取得を定める

遺言で配偶者居住権を設定する場合は「遺贈」の方法による必要があり、「相続させる」旨の遺言（特定財産承継遺言）では設定できないと解されている点に注意が必要です。

配偶者居住権の登記手続き

配偶者居住権を取得したら、速やかに登記を行うことが重要です。登記をしなければ、建物の所有者が第三者に売却した場合に、配偶者は買主に対して居住権を主張できなくなるためです。

Step 1: 遺産分割協議書または遺言書を用意する

配偶者居住権の設定が記載された遺産分割協議書、あるいは遺言書を準備します。遺産分割協議書の場合は相続人全員の署名・実印の押印および印鑑証明書が必要です。

Step 2: 登記申請書類を作成する

配偶者居住権の設定登記に必要な書類は事案により異なりますが、主なものは以下のとおりです。実際には、義務者の登記識別情報や住所つながり資料などの追加書類が必要となる場合があります。

Step 3: 法務局に登記申請を行う

建物の所在地を管轄する法務局に申請します。登記申請は、配偶者（登記権利者）と建物所有者（登記義務者）の共同申請が原則です。登録免許税は建物の固定資産税評価額の0.2%です。

なお、配偶者居住権は建物にのみ登記され、土地には登記されません。ただし、配偶者は建物の敷地についても利用権を有するため、土地の利用自体は認められています。登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。

配偶者居住権の相続税評価

配偶者居住権の評価には2つの側面があります。①遺産分割における評価（民法上の評価）：遺産分割協議の中で配偶者居住権の経済的価値を決める評価で、民法には具体的な計算方法が定められていないため、当事者間の合意や不動産鑑定士の評価が用いられます。②相続税申告における評価：相続税法に計算方法が定められており、相続税の課税対象として計上されます。配偶者居住権を取得した配偶者は「居住権の評価額」に応じた相続税を負担し、建物所有者は「居住権の負担がついた所有権の評価額」に応じた相続税を負担します。評価方法は国税庁のタックスアンサー（No.4666）に定められています。

配偶者居住権の評価の考え方

評価額の算定には、建物の固定資産税評価額、建物の残存耐用年数（法定耐用年数の1.5倍から築年数を引いたもの）、配偶者の平均余命（厚生労働省の完全生命表を使用）、民法の法定利率（年3%）に基づく複利現価率などが使われます。計算式はやや複雑ですが、大まかな流れは以下のとおりです。

たとえば、配偶者の年齢が高いほど平均余命は短くなるため、配偶者居住権の評価額は低くなります。反対に若い配偶者ほど居住権の評価額は高くなり、負担付き所有権の評価額は低くなります。具体的な税額の計算は税理士に依頼することをお勧めします。なお、配偶者居住権に基づく敷地利用権については、小規模宅地等の特例（居住用宅地330㎡まで80%減額）の適用を受けられる可能性があります。ただし、敷地利用権と敷地所有権で面積を按分して計算する必要があるため、適用にあたっては税理士への相談が重要です。

配偶者居住権が消滅した場合の課税関係

配偶者居住権は配偶者の死亡により消滅し、この時点で建物所有者の所有権は完全な所有権に戻ります。配偶者の死亡による消滅では、建物所有者に贈与税や相続税は課されません。ただし、配偶者が生存中に合意により配偶者居住権を放棄した場合は、建物所有者に贈与税が課される可能性があるため注意が必要です。

二次相続での節税効果

配偶者居住権の相続税上の大きなメリットとして、二次相続での節税効果があります。配偶者が亡くなると配偶者居住権は消滅し、建物所有者の所有権は完全な所有権に戻りますが、この価値の上昇分に対して新たに相続税は課されません。つまり、一次相続で配偶者居住権として評価された部分は、二次相続では課税対象から外れることになります。ただし、一次相続における小規模宅地等の特例の適用関係によっては、必ずしも全体として有利にならない場合もあるため、税理士への事前相談をお勧めします。

配偶者居住権の注意点・デメリット

配偶者居住権は配偶者を保護する有用な制度ですが、設定にあたっては以下の点に留意する必要があります。

売却や賃貸の制限

配偶者居住権は譲渡できません（民法第1032条第2項）。また、建物を第三者に賃貸するには建物所有者の承諾が必要です。将来的に介護施設への入居などで自宅を離れることになった場合、配偶者居住権を他人に売却して資金に充てることはできないため、この点を見越した計画が重要になります。

建物の修繕義務

配偶者居住権を取得した配偶者は、建物の通常の必要費を負担する義務があります（民法第1034条第1項）。通常の必要費には固定資産税や屋根の修理・設備の修繕など通常の維持管理にかかる費用が含まれます。なお、固定資産税の納税義務者は建物の所有者ですが、配偶者が負担すべき通常の必要費として所有者に対して支払う必要があります。

増改築の制限

配偶者は、建物所有者の承諾を得なければ建物の増改築を行うことができません。介護のためのバリアフリー改修なども所有者の承諾なしにはできないため、事前に所有者との関係性を踏まえた検討が必要です。

こうした制限を考慮すると、配偶者居住権が最適かどうかは個別の事情によります。配偶者の年齢・健康状態、他の相続財産の状況、相続人間の関係性などを総合的に判断することが大切です。配偶者居住権と所有権のどちらが適しているかは、相続手続きの全体像を踏まえて検討するとよいでしょう。

よくある質問

Q. 配偶者居住権は内縁の配偶者にも認められますか？

認められません。配偶者居住権を取得できるのは、法律上の配偶者（婚姻届を提出している配偶者）に限られます。内縁関係・事実婚のパートナーは民法上の「配偶者」に該当しないため、配偶者居住権の対象外です。

Q. 配偶者居住権の登記をしないとどうなりますか？

登記をしなくても配偶者居住権自体は有効に成立しますが、第三者に対抗できなくなります。つまり、建物の所有者が第三者に建物を売却した場合、買主から退去を求められても拒否できない恐れがあります。権利を確実に守るためには、速やかに登記を行うべきです。

Q. 配偶者居住権を途中でやめることはできますか？

配偶者が配偶者居住権を放棄することは可能です。ただし、配偶者が存命中に居住権を放棄した場合は、建物所有者に対して贈与税が課される可能性があります。また、一度放棄した配偶者居住権を再度取得することはできないため、慎重な判断が求められます。

Q. 配偶者居住権が設定された建物は売却できますか？

建物の所有者は配偶者居住権が設定されたまま建物を売却すること自体は可能です。ただし、配偶者居住権の登記がされていれば、買主は配偶者の居住を認めなければなりません。そのため実際には、配偶者居住権付きの建物は市場での流通が困難になることが多く、売却価格も下がる傾向があります。

Q. 配偶者居住権が設定された建物の固定資産税は誰が払いますか？

固定資産税の納税義務者は建物の所有者です。配偶者居住権が設定されている場合でも、所有者が固定資産税を納税しなければなりません。ただし、配偶者は建物の通常の必要費を負担する義務があるため（民法第1034条第1項）、固定資産税相当額を所有者に支払う必要があります。

Q. 配偶者居住権の存続期間を自由に設定できますか？

遺産分割協議や遺言で存続期間を定めることが可能です。期間を定めなかった場合は、配偶者の終身（配偶者が亡くなるまで）となります。たとえば「10年間」など、一定の期間を定めることができます。

まとめ

配偶者居住権は、残された配偶者が住み慣れた自宅に住み続けながら、生活資金となる他の遺産も確保できる制度です。ただし、成立要件を満たす必要があること、登記をしなければ第三者に対抗できないこと、譲渡不可であること、相続税評価の計算が必要であることなど、設定にあたっては検討すべき事項が多岐にわたります。

※ 2026年4月時点の民法・相続税法に基づく一般的な解説です。税額の計算は税理士、訴訟については弁護士にご相談ください。