不動産の相続手続き｜相続登記義務化と評価方法・分割方法を整理

公開日: 2026年3月28日｜最終更新日: 2026年3月28日

2024年4月の法改正により、相続で取得した不動産の名義変更（相続登記）が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。施行前に発生した相続にも遡及適用されるため、すでに猶予期間が進行しているケースも少なくありません。

不動産の相続手続きは、（1）相続人と財産の確定、（2）不動産の評価、（3）分割方法の決定、（4）遺産分割協議書の作成、（5）相続登記の申請という流れで進みます。特に不動産は「分けにくい」財産の代表格であり、評価方法や分割方法の選び方次第で相続人間のトラブルにつながりやすい点に注意が必要です。

不動産の相続手続き全体の流れ

不動産を含む遺産を相続する場合、以下のステップを順番に進めていくことになります。各ステップには期限や注意点があるため、全体像を把握したうえで計画的に取り組むことが大切です。

なお、相続人の調査・戸籍収集の進め方については、相続人調査と戸籍収集の手続きの記事で詳しく解説しています。

不動産の評価方法｜4つの「価格」の違いを理解する

不動産は株式や預貯金と違い、「いくらの価値があるか」を一義的に決めることが難しい財産です。実務では以下の4つの評価基準が使われますが、それぞれ目的と算出方法が異なります。

遺産分割ではどの評価額を使うべきか

遺産分割協議で使用する不動産の評価方法は、法律で定められているわけではありません。相続人全員が合意すれば、どの評価基準を用いても構いません。ただし、一般的には時価（実勢価格）を基準にすることが公平とされています。

一方、相続税の申告では国税庁が定める評価方法（路線価方式または倍率方式）を使う必要があります。土地は「路線価×面積×各種補正率」で計算し、建物は「固定資産税評価額×1.0」で計算するのが原則です。

相続人間で評価額の認識にずれがあると、遺産分割協議が長引く原因になります。不動産鑑定士に依頼して鑑定評価を取得する方法もありますが、費用が数十万円かかるため、まずは固定資産税評価額や路線価をベースに話し合いを始めるケースが多いです。

不動産の4つの分割方法｜どの方法を選ぶべきか

不動産は物理的に分けることが難しいため、分割方法の選択が遺産分割協議の最大のポイントになります。実務では以下の4つの方法があり、優先的に検討すべき順序も決まっています。

1. 現物分割

現物分割とは、個々の財産をそのまま各相続人に割り当てる方法です。たとえば「長男が自宅の土地と建物を取得し、次男が預貯金を取得する」といったケースがこれにあたります。複数の不動産がある場合や、土地を分筆して分ける場合にも使われます。手続きがシンプルで費用も比較的抑えられる反面、各相続人が取得する財産の評価額に差が出やすいのが難点です。

2. 代償分割

代償分割とは、特定の相続人が不動産を取得する代わりに、他の相続人に代償金（金銭）を支払う方法です。「実家に住み続けたい相続人がいるが、他の相続人にも公平に分配したい」という場合に有効です。ただし、不動産を取得する相続人に代償金を支払うだけの資力が必要になるため、事前に資金計画を立てておくことが重要です。

3. 換価分割

換価分割とは、不動産を売却して得られた代金を相続人間で分ける方法です。相続人の誰も不動産を取得する意向がない場合や、代償金を用意できない場合に適しています。売却により現金化されるため公平な分割が実現しやすい一方、売却に時間がかかったり、譲渡所得税が発生したりする点に注意が必要です。

4. 共有分割

共有分割とは、相続人全員（または複数名）が法定相続分に応じた持分で不動産を共有する方法です。遺産分割協議がまとまらない場合の暫定的な対応として用いられることがありますが、将来の売却や管理のたびに共有者全員の合意が必要になるため、長期的にはトラブルの原因になりやすい方法です。特段の事情がなければ、他の3つの方法を優先的に検討することをおすすめします。

相続登記の義務化｜3年以内の申請と「相続人申告登記」

2024年4月1日施行の改正不動産登記法（不動産登記法第76条の2）により、不動産を相続で取得した場合は、その事実を知った日から3年以内に相続登記を申請する義務が課されるようになりました。正当な理由なくこの義務を怠ると、10万円以下の過料の対象になります。

この義務は施行前に発生した相続にも適用されます。2024年4月1日より前に不動産を相続していた場合、2027年3月31日まで（または不動産の相続を知った日から3年以内のいずれか遅い方）が期限となります。

すぐに遺産分割がまとまらない場合の対応

相続人が多い場合や遺産分割協議がまとまらない場合には、「相続人申告登記」という簡易的な手続きが利用できます。これは「自分が相続人の一人であること」を法務局に申告するもので、申告をすればひとまず登記申請義務を果たしたとみなされます。ただし、遺産分割が成立した場合は、その日から3年以内に正式な相続登記を行う必要があります。

2026年4月からの追加改正

2026年4月1日からは、不動産所有者の住所・氏名変更登記も義務化されます（変更から2年以内、違反は5万円以下の過料）。また、所有不動産記録証明制度が開始され、法務局に請求することで特定の人が所有する全国の不動産を一覧的にリスト化した証明書を取得できるようになります。相続財産の調査にも活用できる制度として注目されています。

相続登記義務化の制度について詳しくは、相続登記の義務化とは？期限・過料・手続きの流れの記事で解説しています。

相続登記の必要書類と費用の目安

相続登記を申請する際には、以下の書類が必要になります。登記申請自体は司法書士に依頼するのが一般的ですが、書類の収集段階では行政書士がサポートできる部分が多くあります。

費用の目安

相続登記にかかる主な費用は以下のとおりです。

• 登録免許税: 固定資産税評価額の0.4%（例: 評価額2,000万円の不動産なら8万円）
• 戸籍謄本等の取得費用: 1通450〜750円程度（通数による）
• 司法書士への報酬: 5万〜10万円程度が目安（不動産の件数・難易度による）

なお、一定の条件を満たす場合には登録免許税の免税措置が適用されるケースもあります。固定資産税評価額が100万円以下の土地の相続登記については、登録免許税が免税となる特例があります。この特例は令和7年度税制改正により2027年（令和9年）3月31日まで延長されています。

よくある質問

Q1. 相続した不動産を売却したい場合、先に相続登記が必要ですか？

はい、必要です。不動産を売却するには、登記簿上の名義が売主と一致している必要があります。被相続人の名義のままでは売買契約を締結しても所有権移転登記ができないため、まず相続登記を完了させてから売却手続きに進む流れになります。

Q2. 相続登記の期限（3年）を過ぎたらすぐに過料が科されますか？

期限を過ぎたからといって即座に過料が科されるわけではありません。法務局（登記官）が未登記の不動産を把握した場合にまず催告が行われ、それでも正当な理由なく登記申請をしない場合に、裁判所への通知を経て過料が決定されます。ただし、「まだ大丈夫」と油断せず、早めに手続きを進めることが重要です。

Q3. 不動産の評価額について相続人間で意見が合わない場合はどうすればよいですか？

まずは固定資産税評価額や路線価など、公的な評価基準を参考に話し合うのが一般的です。それでも合意に至らない場合は、不動産鑑定士による鑑定評価を取得する方法があります。費用はかかりますが、第三者の専門家による客観的な評価として、協議を進めるうえでの有力な材料になります。最終的に協議がまとまらない場合は、遺産分割調停を家庭裁判所に申し立てることも選択肢の一つです。

Q4. 相続登記は自分でもできますか？

法律上、相続登記は本人申請が可能です。法務局では登記手続案内のサービスも提供されています。ただし、相続人が複数いる場合や不動産が複数ある場合は書類の準備が煩雑になるため、実務では司法書士に依頼するケースが大半です。なお、登記申請に先立つ戸籍収集や遺産分割協議書の作成は、行政書士に依頼することもできます。

まとめ

不動産の相続手続きは、相続人と財産の確定から始まり、評価・分割方法の決定、遺産分割協議書の作成、そして相続登記の申請へと進みます。2024年4月から相続登記が義務化されたことで、手続きの先送りはリスクを伴うようになりました。特に不動産を含む遺産の分割では、評価方法の選択と分割方法の検討が合意形成の鍵を握ります。

※ 2026年3月時点の民法・相続税法に基づく一般的な解説です。税額の計算は税理士、訴訟については弁護士にご相談ください。