家賃滞納と消滅時効｜貸主が知っておくべき時効期間と中断方法を解説

公開日: 2026年4月24日｜最終更新日: 2026年4月24日

「借主が家賃を滞納したまま長期間経過し、督促もせずに放置していた」「古い滞納家賃はもう請求できないのか」——貸主として家賃の滞納問題に直面した場合、消滅時効による請求権の消滅リスクを理解しておく必要があります。2020年4月の改正民法施行で家賃（賃料）の消滅時効期間は変更されており、旧法・新法のどちらが適用されるかで結論が変わります。この記事では、家賃滞納の消滅時効期間・時効進行の起算点・時効更新の方法を貸主の視点で整理します。

結論として、2020年4月1日以降に発生した家賃（賃料）債権の消滅時効期間は、民法166条1項により「権利を行使することができると知った時から5年」または「権利を行使することができる時から10年」です。2020年3月31日までに発生した家賃は、旧民法169条の定期給付債権として5年の短期消滅時効が適用されます。時効は自動成立せず、借主の援用が必要です。

家賃（賃料）の消滅時効期間

2020年4月以降の家賃：5年または10年

2020年4月1日施行の改正民法では、一般債権の消滅時効について以下の二重構造が採用されました（民法166条1項）。

• 主観的起算点: 権利を行使することができると知った時から5年
• 客観的起算点: 権利を行使することができる時から10年

家賃の場合、各月の支払期日（契約上の支払日）が到来した時点で権利行使可能と認識できるため、実務上は「主観的起算点から5年」で時効が完成します。

2020年3月以前の家賃：5年（旧法）

改正前の民法では、家賃は「1年以内の一定期間ごとに金銭を支払う定期給付債権」として、旧民法169条により5年の短期消滅時効が適用されていました。

経過措置の注意点（附則10条4項）

改正民法の適用は、債権の発生時ではなく原因となる契約（賃貸借契約）の締結時で判断されます（附則10条1項・4項）。具体的には以下のとおりです。

旧法契約では「時効中断」は裁判上の請求・承認等、新法契約では「完成猶予」と「更新」の2概念に整理されている点に注意が必要です。

時効進行の起算点

家賃の消滅時効は、各月分の支払期日ごとに個別に進行します。たとえば、2020年6月分の家賃は契約上の支払期日（月初日または月末等）から、2020年7月分は別途7月の支払期日から時効が進行します。「数年分をまとめて時効」ではなく、月ごとに個別判断する点に注意が必要です。

時効更新（中断）と完成猶予の事由

裁判上の請求（民法147条）

訴訟提起・支払督促の申立・民事調停の申立等を行うと、手続き中は時効の完成が猶予されます（民法147条1項）。確定判決または確定判決と同一の効力を有するもの（和解・調停等）により権利が確定した場合は、その事由の終了時から時効が更新され（民法147条2項）、新たな時効期間は10年に延長されます（民法169条1項）。

逆に、訴え却下・訴えの取下げにより権利が確定しなかった場合は、終了から6ヶ月の完成猶予のみで更新されません。

差押え・強制執行（民法148条）

確定判決等に基づく強制執行（給与・預金口座等の差押え）・担保権の実行・財産開示手続を行うと、手続き中は時効の完成が猶予され、手続き終了時に時効が更新されます（終了時から新たに時効が進行）。

仮差押え・仮処分（民法149条）

仮差押え・仮処分は、事由終了から6か月間の完成猶予のみで、時効の更新効果はありません。本案訴訟を別途提起して確定判決を得ることで、時効の更新につながります。

債務の承認（民法152条）

借主が家賃債務を認める行為（一部支払、分割払いの合意書への署名、「支払います」との意思表示等）を行うと、時効は更新（中断）され、承認時点から新たに5年のカウントが始まります。

催告（民法150条）

内容証明郵便等での書面催告は、6か月間の時効完成猶予の効果があります。ただし、催告から6か月以内に裁判上の請求等を行わないと、時効の効果は最終的に失われます。

協議を行う旨の合意（民法151条）

2020年改正民法で新設された制度で、書面またはメールによる「協議を行う旨の合意」により、時効の完成を猶予できます。合意と再合意を繰り返すことで、最大5年まで完成猶予を延長可能です。催告（6ヶ月）よりも長期の猶予を得られるため、訴訟準備に時間がかかる場合や交渉を継続したい場合の実務的な選択肢となります。

ただし、借主（滞納者）が協議合意に応じない場合は利用できないため、応じやすい状況（分割交渉中等）で活用することが前提となります。

家賃滞納対応の時系列タイムライン

家賃滞納に対する法的手続きの時系列は以下のとおりです。時効進行と並行して、早期の対応が重要です。

滞納3ヶ月未満の契約解除は信頼関係の破壊が認められないとして解除無効となる裁判例が多く、早期解除には慎重な判断が必要です。

時効進行を止めるための実務対応

内容証明郵便による催告

借主への家賃督促は、まず内容証明郵便で行うのが実務上の定石です。記載事項は以下のとおりです。

• 貸主・借主の氏名・住所
• 滞納家賃の対象期間と金額
• 支払期限（通常2週間程度の猶予）
• 支払われない場合の法的措置に関する予告

内容証明郵便は配達証明付きで送付し、到達日を証拠として保全します。催告から6か月以内に裁判上の請求等を行うことで時効の完成猶予につなげることができ、確定判決等により権利が確定した場合には時効が更新されます。

借主からの債務承認書の取得

借主が任意に支払に応じる姿勢を見せた場合、債務承認書を作成・署名を得ておくことが重要です。書面に「滞納家賃〇〇円の支払義務を認める」と明記することで、時効が更新されます。分割払いの合意書を作成する際は、承認の意思表示とあわせて分割計画を明記します。

時効完成後の債務承認による援用権喪失（最判昭和41年4月20日）

時効がすでに完成していても、完全に諦める必要はありません。時効完成後に借主が債務承認（一部支払・分割合意・「支払います」との意思表示）を行った場合、借主はその後の時効援用が信義則上封じられ、支払義務から逃れられなくなります（最判昭和41年4月20日）。

ただし、承認は「借主本人が時効完成を知らないまま」行うケースに限られず、知ったうえで承認しても援用権喪失の効力が生じるとされています。貸主としては、時効が完成している可能性がある古い滞納家賃についても、借主との交渉で一部支払や分割合意を引き出すことで、事実上の回収が可能となる場合があります。

このため、「時効完成＝回収不能」と即断せず、まず借主と交渉を試みることが実務上の重要戦略です。

支払督促・少額訴訟の活用

内容証明郵便で解決しない場合、簡易裁判所の支払督促（借主が所在不明でなく、かつ異議申立てが予想されない案件に適する）を利用する方法があります。少額訴訟は60万円以下の金銭請求に限定され、同一原告が同一簡裁で年10回まで利用可能です（賃貸業者の多数案件では通常訴訟が実務上適切）。

両手続きとも、事案によっては弁護士に依頼せず貸主本人が申し立てることも可能な簡易な手続きで、裁判所を通じて公的な支払請求を行うことができます。

執行認諾文言付公正証書の活用（予防策）

契約締結時に執行認諾文言付公正証書（「直ちに強制執行に服する旨」の公証人作成の書面）を作成しておくと、滞納発生時に訴訟を経ずに直接強制執行が可能となります。特に保証金・敷金が少額で、かつ高額家賃の物件では有効な予防策です。事業用賃貸借や法人契約では広く利用されています。

家賃滞納以外の関連債権

敷金返還請求権

賃貸借契約終了時の敷金返還請求権は、借主が貸主に対して有する債権です。民法622条の2第1項により、「賃貸借が終了し、かつ賃貸物の返還を受けたとき（建物明渡時）」に発生し、その時点から消滅時効（主観的起算点から5年、客観的起算点から10年）が進行します（最判昭和48年2月2日を2020年改正で明文化）。

建物明渡前に賃借人が敷金充当を請求することはできません。貸主は明渡完了後に原状回復費用等を控除した残額を返還すれば足ります。

原状回復費用請求権

退去時の原状回復費用は貸主が借主に請求する債権で、返還時から5年の消滅時効となります。

連帯保証人への請求

借主が家賃を滞納した場合、連帯保証人への請求も可能です。連帯保証人への請求権についても、時効期間に注意が必要です。

【個人根保証契約の極度額規制】

2020年4月以降に締結された連帯保証契約のうち個人が保証人となる個人根保証契約（賃貸借契約に付随する連帯保証契約は、継続的賃料債務を包括的に保証するため「根保証」に該当）については、極度額の設定義務（民法465条の2）があり、契約書に極度額の記載がない場合は無効となります。

一方、法人（家賃債務保証会社等）が保証人となる場合は極度額規制の対象外で、無制限の保証が可能です。

【家賃債務保証会社の場合】

近年は連帯保証人に代わり、家賃債務保証会社（全保連・日本セーフティー・Casa等）を利用するケースが増加しています。保証会社が代位弁済した場合、保証会社は借主に対して求償権を取得し、この求償権も主観的起算点5年で時効にかかります。

よくある質問

Q. 家賃滞納者に対する強制退去は、家賃の時効とは別に進められますか？

はい。家賃の支払請求権の時効と、賃貸借契約の解除による建物明渡請求権は別の請求権です。家賃の時効が進行していても、契約解除の意思表示と建物明渡しの訴訟は別途提起できます。実務上は両者を並行して進めるのが一般的です。

Q. 借主が行方不明になった場合、時効の進行はどうなりますか？

借主が行方不明でも時効は進行します。公示送達による訴訟提起を行うことで時効の完成を猶予することが可能ですが、手続きに時間がかかるため、早期の訴訟提起が推奨されます。

Q. 古い滞納家賃について、連帯保証人から回収できる可能性はありますか？

主債務（借主の家賃支払義務）の時効が完成している場合、連帯保証人も主債務の消滅時効を援用して支払義務を免れることができます（民法145条、大判大正4年7月13日、保証債務の附従性）。

一方、連帯保証人が単独で債務承認を行った場合は、連帯保証人に対する保証債務の時効のみが更新され、主債務の時効は別途進行する（時効の相対効）ため、主債務の時効完成後は連帯保証人が主債務の時効援用により保証債務を免れることが可能です。

また、2020年4月以降に成立した連帯保証契約については、改正民法458条により「連帯保証人への請求は主債務者に効力が及ばない」とされているため、連帯保証人にのみ請求しても主債務の時効は更新されない点にも注意が必要です。

Q. 滞納家賃の訴訟費用は誰が負担しますか？

訴訟費用は原則として敗訴者負担（民事訴訟法61条）です。貸主が勝訴すれば、訴訟費用は借主の負担となりますが、借主に支払能力がない場合は事実上回収困難です。

Q. 家賃滞納を理由とした契約解除はどのくらいの滞納で可能ですか？

判例では、家賃3か月以上の滞納があり、信頼関係が破壊されたと認められる場合に契約解除が認められるのが一般的です。単発の滞納や事情によっては認められないケースもあり、個別判断が必要です。

まとめ

• 家賃（賃料）の消滅時効は5年（2020年4月以降の家賃・主観的起算点）
• 時効は各月分の支払期日ごとに個別に進行
• 時効更新の主な事由は裁判上の請求・差押え・債務承認
• 内容証明郵便による催告で6か月の時効完成猶予が得られる
• 連帯保証人への請求も同じ時効期間が適用される

時効援用の一般的な手続きは「時効援用とは？借金の時効年数と手続き完全ガイド【2026年最新】」、内容証明郵便の書き方は「時効援用の内容証明郵便の書き方」、時効完成猶予・更新は「時効の完成猶予と更新の違い」をご参照ください。

※ 本記事の内容は2026年4月時点の民法に基づく一般的な解説であり、個別の法的助言ではありません。訴訟対応は弁護士、税務は税理士にご相談ください。