相続登記義務化のスケジュール｜2024年4月施行・3年以内・過料を解説

相続登記の申請義務化は、令和6年（2024年）4月1日に施行されました。不動産を相続で取得した方は、所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。施行日より前に開始した相続も対象で、その期限は令和9年（2027年）3月31日です。本記事では、行政書士の立場から、相続登記義務化の期限、過料の流れ、期限に間に合わない場合に検討される相続人申告登記、未登記不動産がある場合の実務ポイントを整理して解説します。なお、登記申請そのものは司法書士の業務ですので、当事務所では遺産分割協議書の作成や戸籍収集等を行い、登記は提携の司法書士と連携してサポートします。

相続登記義務化はいつから？施行日と背景

相続登記の申請義務化は、改正不動産登記法（第76条の2）に基づき令和6年4月1日から施行されました。背景にあるのは、所有者が分からない「所有者不明土地」の増加です。相続が発生しても登記が変更されないまま放置されると、土地の所有者を特定できず、公共事業や土地の活用、近隣トラブルの解決が滞る原因になります。この問題を解消するため、これまで任意だった相続登記が義務化されました。

ポイントは、義務化が過去の相続にもさかのぼって適用される点です。何十年も前に発生した相続で、名義が亡くなった方やそのまた先代のままになっている不動産も、対象になります。

いつまでに登記する？3年以内の期限と起算点

相続登記の申請期限は、ケースによって起算点（数え始めの日）が異なります。混同しやすいため、次の3つに分けて理解しておきましょう。

たとえば令和6年5月に親が亡くなり、ご自身が相続人で不動産を取得すると分かった場合、起算点はその事実を知った時点となり、そこから3年以内が期限です。一方、すでに過去に相続が発生していて未登記の不動産がある場合は、令和9年3月31日という期限が一つの目安になります。

怠るとどうなる？10万円以下の過料と手続の流れ

正当な理由がないのに期限内に申請を怠ると、10万円以下の過料の適用対象となります。ただし、期限を1日過ぎただけで自動的に過料が科されるわけではありません。実際には次の流れをたどります。

• 登記官が、登記がされていない不動産を把握した場合、相続人に対し相当の期間を定めて登記申請をするよう催告します。
• 催告を受けてもなお正当な理由なく申請されない場合、登記官が裁判所へその旨を通知します。
• 通知を受けた裁判所が事情を踏まえ、過料を科すかどうか、また10万円の範囲内で金額を判断します。

「正当な理由」があると認められる例としては、相続人が極めて多数で戸籍等の収集に多くの時間を要する場合、遺言の有効性や遺産の範囲が争われている場合、申請義務を負う方に重病等の事情がある場合、配偶者からの暴力被害で避難を余儀なくされている場合、経済的に困窮して登記費用を負担できない場合などが挙げられています。とはいえ、これらに当てはまるかは個別判断ですので、安易に期限を過ぎてよいわけではありません。

とりあえず期限に間に合わせたい：相続人申告登記

遺産分割の話し合いがまとまらない、相続人が多くて戸籍がそろわないなど、3年以内に正式な相続登記が難しいケースもあります。そうした場合に活用できるのが、義務化と同時に新設された相続人申告登記（不動産登記法第76条の3）です。

これは、対象の不動産を特定したうえで、「所有権の登記名義人に相続が開始したこと」と「自分がその相続人であること」を登記官に申し出る、簡易な手続です。申出をした相続人は、相続登記の申請義務を（とりあえず）履行したものとみなされます。手続が比較的簡単で、必要書類も正式な相続登記より少なく済むのが利点です。

ただし注意点があります。第一に、義務を履行したとみなされるのは申し出た本人のみで、他の相続人の義務まで果たしたことにはなりません。第二に、相続人申告登記はあくまで暫定的なもので、遺産分割が成立した後はその内容に基づく登記が別途必要になり、その追加義務は相続人申告登記では履行できません。最終的には正式な相続登記が必要になる点を押さえておきましょう。

遺産分割がまとまったら？もう一つの3年期限

相続人申告登記をした後や、法定相続分でいったん共有登記をした後に、遺産分割協議がまとまった場合には、注意が必要です。遺産分割によって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた所有権移転の登記を申請する義務があります。

つまり、相続登記の義務化には「相続を知ってから3年」と「遺産分割成立から3年」という、2段階の期限が存在します。遺産分割を先送りにしている方ほど、この点を見落としやすいため、協議の成立日を起点に再度カウントが始まると覚えておきましょう。

こうした手続の前提として、誰が相続人かを確定する戸籍の収集と、遺産分割協議書の作成が欠かせません。なお、令和6年3月1日からは、本籍地以外の市区町村でも戸籍証明書等を取得できる「戸籍の広域交付」が始まりました。ただし、広域交付は請求できる方や取得できる戸籍の範囲に制限があり、郵送や代理人による請求はできないため、相続手続で必要な戸籍をすべて広域交付だけでそろえられるとは限りません。また、「法定相続情報一覧図」を用いれば各種手続で戸籍束の提出を省略できます。戸籍収集、法定相続情報一覧図の作成、遺産分割協議書の作成などの書類整備は行政書士の業務範囲ですので、当事務所で対応いたします。遺言書の作成を併せて検討される方も少なくありません。

当事務所のサポート（料金）

相続登記をスムーズに進めるには、その前段となる相続人の確定（戸籍収集）・法定相続情報一覧図の作成・遺産分割協議書の作成が要となります。当事務所では、遺産分割協議書の作成をミニマムプラン 43,780円（税込）、戸籍取得代行や法定相続情報一覧図の作成まで含むスタンダードプラン 87,780円（税込）、預貯金口座の解約・名義変更等まで一括対応するすべて丸投げお任せプラン 217,800円（税込）でご用意しています。登記申請は提携の司法書士、相続税の申告は提携の税理士と連携し、ワンストップでサポートします。遺産分割協議書の作成についてはこちらからご相談ください。ご相談は何度でも無料です。

まとめ

相続登記の義務化は令和6年4月1日に施行され、不動産の取得を知った日から3年以内（施行前の相続は令和9年3月31日まで）に登記申請をしないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります。すぐに正式な登記が難しい場合は相続人申告登記でいったん義務を果たせますが、遺産分割成立後はその日から3年以内の登記が別途必要です。期限を逃さないためにも、戸籍収集や遺産分割協議書の準備は早めに進めることをおすすめします。

相続登記義務化に関するよくある質問

Q：何十年も前に亡くなった祖父名義のままの土地も対象ですか。

A：はい、対象です。義務化は過去の相続にもさかのぼって適用され、施行日（令和6年4月1日）より前に発生した相続で未登記の不動産は、令和9年3月31日まで（取得を知った日が施行日以後の場合はその日から3年以内のいずれか遅い日まで）に登記する必要があります。

Q：期限を過ぎたらすぐに10万円を支払うのですか。

A：いいえ、即時ではありません。まず登記官から催告があり、それでも正当な理由なく申請しない場合に裁判所へ通知され、裁判所が10万円以下の範囲で過料を科すかどうかを判断します。とはいえ放置は禁物ですので、早めの対応をおすすめします。

Q：相続人申告登記をすれば、もう登記しなくてよいのですか。

A：いいえ。相続人申告登記は暫定的な義務履行で、最終的には正式な相続登記が必要です。特に遺産分割が成立した場合は、その日から3年以内に内容を踏まえた登記を別途申請しなければなりません。

Q：登記の手続も行政書士にお願いできますか。

A：登記申請そのものは司法書士の業務です。当事務所では、その前提となる戸籍収集・法定相続情報一覧図・遺産分割協議書の作成を行い、登記は提携の司法書士と連携してサポートしますので、窓口を一本化してご依頼いただけます。

Q：相続税の申告も必要ですか。

A：遺産総額が基礎控除額を超える場合などに相続税の申告が必要となることがあります。税額の計算や申告は税理士の業務ですので、当事務所では提携の税理士をご紹介し、連携して対応いたします。

※ 本記事は執筆時点の法令・実務に基づき細心の注意を払って執筆しておりますが、内容の正確性・完全性・最新性を保証するものではなく、誤記・脱漏等があった場合でも当事務所は一切の責任を負いません。法令・実務の取扱いは改正・運用変更により変動します。個別具体的な事案・手続については、必ず行政書士・弁護士・税理士・司法書士・信託銀行等の専門家にご確認のうえご判断ください。