賃貸借契約書の更新と保証契約｜2020年改正民法の極度額対応

公開日：2026年5月14日

賃貸借契約は、借地借家法による借主保護が強い契約類型です。「2年契約期間が満了したのに更新拒絶できない？」「保証会社契約と連帯保証人契約の違いは？」「2020年改正民法の保証契約極度額は？」――契約更新時の論点と、改正民法による保証契約の必須記載事項を整理します。

本記事の結論：

賃貸借契約の更新は①合意更新（新契約締結）と②法定更新（借地借家法26条による自動更新）の2類型があります。
更新拒絶には「正当事由」（借地借家法28条）が必要で、貸主からの一方的拒絶は実務上困難です。
保証契約は2020年4月1日施行の改正民法465条の2により「極度額の定め」が必須となり、極度額のない個人根保証契約は無効です。
当所は賃貸借契約書・更新合意書・保証契約書の作成を担当、登記・訴訟代理（明渡請求等）は司法書士・弁護士をご紹介します。

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賃貸借契約書（更新条項・保証条項）、極度額付き連帯保証契約書のひな形作成・チェックを支援。借地借家法・改正民法に準拠した契約整備を行います。

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根拠法令

借地借家法 26条（建物賃貸借契約の更新）
借地借家法 28条（建物賃貸借契約更新拒絶等の正当事由）
借地借家法 38条（定期建物賃貸借）
民法 601条以下（賃貸借）
民法 465条の2（個人根保証契約の極度額）
民法 465条の10（公正証書による保証意思の確認）
改正民法（令和2年4月1日施行）

1. 賃貸借契約の更新パターン

1-1. 合意更新

当事者が新たな賃貸借契約条件で更新合意。賃料改定・期間設定等を新規に取り決め。新契約書または更新契約書の作成。

1-2. 法定更新

借地借家法26条により、期間満了の1年前から6か月前までに更新拒絶通知をしない場合、従前契約と同条件（期間定めなし）で自動更新。

1-3. 定期建物賃貸借（借地借家法38条）

更新がなく期間満了で終了する契約類型。書面による事前説明・書面契約締結が要件。再契約は新規契約として可能。

2. 更新拒絶の「正当事由」

2-1. 借地借家法28条の正当事由

建物使用を必要とする事情（貸主・借主双方）
賃貸借に関する従前の経過
建物の利用状況
建物の現況
立退料の提供等の財産上の給付

2-2. 立退料の役割

正当事由が単独では不足する場合、立退料の提供で補完。実務上、立退料月額賃料の6か月〜2年分が相場。

3. 更新料の取扱い

3-1. 更新料条項の有効性

最判平成23年7月15日により、賃貸借契約の更新料条項は原則有効。ただし以下の要件を満たす必要：

更新料の趣旨が契約書で明確
金額が高額に過ぎない（賃料の1〜2か月分が相場）
消費者契約法10条との整合性

3-2. 法定更新時の更新料

判例により、法定更新時の更新料請求は契約書の明記がないと困難。明記があっても「合意更新を前提」と限定解釈される傾向。

4. 保証契約の極度額（改正民法465条の2）

4-1. 改正の背景

2020年4月1日施行の改正民法により、個人による「根保証契約」（賃貸借契約の保証は典型例）には極度額の定めが必須となりました。

4-2. 極度額の定め方

金額で具体的に明記（例：「200万円」「賃料の24か月分」）
不確定額・上限なき表現は無効
賃料の○か月分という設定も有効（具体的金額算定可能なら）

4-3. 極度額の設定相場

住居用：賃料の12〜24か月分
事業用：賃料の24〜36か月分
滞納賃料・原状回復費・損害賠償等を見込んで設定

4-4. 極度額がない場合

個人保証契約全体が無効。連帯保証人からの請求が一切できなくなります。賃貸人の保証取得目的が達成されないため、必ず明記。

5. 公正証書による保証意思の確認

5-1. 適用場面

事業用融資の保証契約は、保証契約締結前1か月以内に公正証書で保証意思を確認する必要（民法465条の6）。

5-2. 賃貸借保証への適用

賃貸借の保証契約は原則として「事業用融資の保証」に該当しないため、公正証書による意思確認は不要。ただし事業用テナント保証で実質的に同視される事案は注意。

6. 保証会社による保証

6-1. 保証会社契約の普及

近年、個人連帯保証人に代わって賃貸保証会社の利用が一般化。借主が保証料を支払い、保証会社が連帯保証する仕組み。

6-2. 保証会社契約の利点

個人連帯保証人不要（または併用）
賃貸人側の代金回収リスク低減
保証会社による滞納督促・原状回復対応

6-3. 規制の動き

2017年「賃貸住宅管理業法」改正、家賃債務保証業者登録制度の整備。悪質な追い出し行為への規制強化。

7. 連帯保証人の権利・義務

7-1. 連帯保証の効果

催告の抗弁権なし（直接請求可能）
検索の抗弁権なし
分別の利益なし（複数保証人でも全額請求可）

7-2. 主たる債務者からの情報提供義務（民法458条の2・458条の3）

2020年改正民法により、保証人から主債務者に対する履行状況の情報提供請求権、債権者から保証人への期限利益喪失通知義務が新設。

8. 賃貸借契約書の必須記載事項

8-1. 基本事項

当事者の氏名・住所
物件の表示
賃料・敷金・礼金
契約期間・更新
使用目的・使用方法

8-2. 修繕・原状回復

賃貸人の修繕義務範囲
賃借人の善管注意義務
原状回復の範囲（国交省ガイドライン準拠）

8-3. 解除・違約

解除事由
違約金・損害賠償
明渡しの期限

8-4. 保証関係

連帯保証人の極度額
保証会社契約の有無
保証期間

9. 業務範囲の整理

9-1. 行政書士の業務範囲

賃貸借契約書・更新契約書のひな形作成
連帯保証契約書（極度額明記）の作成
保証会社契約のチェック
原状回復ガイドライン適合性の助言

9-2. 業務範囲外（提携専門家を紹介）

賃料増減・更新拒絶の交渉・訴訟 → 弁護士業務
明渡訴訟・強制執行 → 弁護士業務
不動産売買仲介 → 宅地建物取引業者
不動産登記 → 司法書士業務
賃料収入の税務 → 税理士業務

FAQ｜よくあるご質問

Q1. 法定更新後はいつまで住めますか？
A. 法定更新後は「期間定めなし」となり、貸主は正当事由＋6か月前通知で解約可能。借主はいつでも3か月前通知で解約可能（民法617条1項2号）。

Q2. 連帯保証人を後から極度額付き契約に切り替えるべきですか？
A. 2020年4月1日以降に新規締結・更新合意した契約は極度額必須。それ以前の契約は旧法適用。更新時に新契約として極度額明記を推奨。

Q3. 定期建物賃貸借は更新できますか？
A. 定期建物賃貸借は更新がない契約。期間満了で終了。再契約（新規契約）は可能。

Q4. 更新料を払いたくない場合は？
A. 契約書の更新料条項が明記され、金額が相当な範囲であれば原則支払義務。条項なき場合・著しく高額な場合は争いの余地。

Q5. 保証会社が滞納時に強引な追い出しをしたら？
A. 賃貸住宅管理業法・追い出し条項規制違反の可能性。消費者契約法・公序良俗違反として無効主張も。弁護士に相談を推奨。

Q6. 個人保証人と保証会社の併用は可能ですか？
A. はい、併用契約は可能。実務上、保証会社契約必須＋個人連帯保証人任意というパターンが多い。

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まとめ

賃貸借契約の更新は合意更新と法定更新の2類型があり、更新拒絶には正当事由（借地借家法28条）が必要。保証契約は2020年改正民法により極度額の定めが必須となり、極度額なき個人保証契約は無効。賃貸借契約書・保証契約書の整備は行政書士業務、紛争解決・明渡訴訟は弁護士業務、登記は司法書士業務という業際を踏まえ、専門家チームで対応します。

※ 本記事は執筆時点の法令・実務に基づき細心の注意を払って執筆しておりますが、内容の正確性・完全性・最新性を保証するものではなく、誤記・脱漏等があった場合でも当事務所は一切の責任を負いません。法令・実務の取扱いは改正・運用変更により変動します。個別具体的な事案・手続については、必ず行政書士・弁護士・税理士・司法書士等の専門家にご確認のうえご判断ください。

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