離婚と住宅ローン｜家を売る・住み続ける場合の手続き

公開日: 2026年3月21日｜最終更新日: 2026年3月21日

「離婚することになったけど、住宅ローンが残っている家はどうすればいいの？」——住宅ローン付きの不動産は、離婚時の財産分与で最も揉めやすい問題の一つです。ローンの残債がある家を売るのか、どちらかが住み続けるのか、連帯保証人はどうなるのか。選択肢によって手続きも費用もリスクも大きく異なります。

この記事では、離婚時に住宅ローンが残っている場合の3つの選択肢と、それぞれの手続き・注意点を整理します。財産分与としての不動産の取扱いや、離婚協議書・公正証書に記載すべきポイントも解説していますので、離婚後のトラブルを防ぐための参考にしてください。

結論：離婚時に住宅ローンが残っている場合は、「売却して清算」「一方が住み続けてローンを引き受ける」「借り換えで名義を変更する」の3つが主な選択肢であり、いずれの場合も取り決め内容を離婚協議書や公正証書に明記しておくことが重要です。

離婚で住宅ローンが残っている場合の3つの選択肢

住宅ローンが残った状態で離婚する場合、主に次の3つの方法があります。どの方法を選ぶかは、ローンの残高と不動産の売却見込み額の関係、家に住み続けたい事情の有無、それぞれの収入状況などによって判断します。

家を売却して清算する場合

最もシンプルな方法は、家を売却してローンを完済し、残った金額を夫婦で分けるやり方です。売却代金がローン残高を上回る「アンダーローン」の状態であれば、差額を財産分与として2分の1ずつ分配するのが原則です。

一方、ローン残高が売却代金を上回る「オーバーローン」の状態では、通常の売却ができません。この場合は、差額を自己資金で補填して返済するか、金融機関の同意を得たうえで「任意売却」を検討することになります。任意売却とは、ローン残高以下の価格での売却を金融機関が認める手続きで、競売よりも高い価格で売れる可能性がありますが、信用情報に影響が出る点に注意が必要です。

どちらかが住み続ける場合はどうなる？

子どもの学校や生活環境を変えたくないなどの事情から、離婚後もどちらかが家に住み続けるケースは少なくありません。この場合、ローン名義人がそのまま住み続けるのか、名義人ではない側（多くの場合は妻）が住み続けるのかで対応が変わります。

ローン名義人が住み続ける場合は、名義人がそのままローンを返済し続ける形になります。相手方への財産分与として、不動産の評価額からローン残高を差し引いた金額の半分を支払うのが一般的です。

ローン名義人ではない側が住み続ける場合は、問題が複雑になります。名義人がローンを払い続ける約束をしても、将来的に返済が滞る可能性があります。また、住宅ローン契約では「契約者本人が住むこと」が条件となっていることが多く、名義人が住んでいない事実が発覚するとローンの一括返済を求められるリスクもあります。

住宅ローンの借り換えという選択肢

住み続ける側が自分の名義で新たに住宅ローンを組み、既存のローンを完済するのが「借り換え」です。この方法であれば、ローンの名義と実際に住む人を一致させられます。

ただし、借り換えには住み続ける側の単独名義でローン審査を通過する必要があります。十分な収入があること、安定した勤務先に一定期間勤めていることなどが条件となるため、専業主婦やパートの場合はハードルが高いのが実情です。

財産分与で住宅ローン付き不動産はどう扱われる？

離婚時の財産分与は、婚姻中に夫婦が協力して築いた財産を公平に分けるための制度です（民法第768条）。住宅ローン付きの不動産は、その評価額からローン残高を差し引いた金額が財産分与の対象になります。

アンダーローンとオーバーローンで扱いが異なる

不動産の時価がローン残高を上回る「アンダーローン」の場合、差額部分がプラスの財産として分与対象です。たとえば、不動産の時価が3,000万円でローン残高が2,000万円であれば、差額の1,000万円が分与対象となり、原則として500万円ずつ分けることになります。

逆に、不動産の時価がローン残高を下回る「オーバーローン」の場合は、不動産自体にプラスの価値がないため、原則として財産分与の対象にはなりません。ただし、預貯金など他にプラスの財産がある場合は、オーバーローン部分と相殺して計算する実務も見られます。

なお、住宅ローンの残債そのものは「マイナスの財産（負債）」であり、財産分与で相手に負担させる法的な強制力はありません。ローン契約はあくまで金融機関と名義人の間の契約であるため、離婚しても名義人の返済義務は変わらない点に注意してください。

住宅ローンの名義変更はなぜ難しい？

離婚に伴って「住宅ローンの名義を夫から妻に変更したい」という相談は非常に多いものの、実際にはローンの名義変更は原則としてできません。住宅ローンは契約時に借主の収入・勤務先・信用情報を審査したうえで融資を決定しているため、契約途中で審査を受けていない別人に名義を変更することは金融機関が認めないのが通常です。

連帯保証人・連帯債務者の問題はどうなる？

住宅ローンで配偶者が連帯保証人や連帯債務者になっているケースでは、離婚しても自動的にその地位から外れることはありません。金融機関にとって、連帯保証人・連帯債務者の解除はリスク増大を意味するため、代わりの保証人を立てるか、別の担保を提供しない限り承諾されないのが一般的です。

連帯保証人のまま離婚すると、元配偶者がローンの返済を怠った場合に、自分に請求が来るリスクが残り続けます。離婚後のトラブルを防ぐためにも、連帯保証人の解除について金融機関と事前に相談しておくことが大切です。

離婚協議書・公正証書に住宅ローンの取り決めを記載すべき理由

住宅ローンに関する夫婦間の取り決めは、必ず書面に残しておくべきです。口約束だけでは、離婚後に「そんな約束はしていない」と言われるリスクがあり、裁判になった場合に証拠として使えません。

離婚協議書に記載すべき項目

住宅ローンが絡む場合、離婚協議書には以下の内容を具体的に記載します。

• 不動産の表示（所在地・地番・家屋番号など登記簿に基づく情報）
• 住宅ローンの残高（離婚時点の金額）
• ローンの返済者（誰がいつまでどの金額を返済するか）
• 不動産の所有権の帰属（ローン完済後に誰の名義にするか）
• 連帯保証人・連帯債務の取扱い
• 返済が滞った場合の対応（売却するか、相手方に通知するか等）

公正証書にするメリット

離婚協議書を公正証書にすると、金銭債務（養育費など）について「強制執行認諾条項」を付けることができます。相手が約束どおり支払わない場合に、裁判を経ずに給与差押えなどの強制執行が可能になるため、取り決めの実効性が大きく高まります。公正証書の作成手順については日本公証人連合会のページも参考になります。

ただし、住宅ローンの返済義務は金融機関との契約によるものなので、離婚協議書や公正証書で夫婦間の取り決めを記載しても、金融機関に対する効力はありません。あくまで「夫婦間の約束を明確にし、違反した場合の対処がしやすくなる」という意味での書面化です。

離婚協議書と公正証書の違いや選び方については、「離婚協議書 vs 公正証書｜どちらを作るべき？強制執行力の違い」で詳しく解説しています。

住宅ローン付き離婚で見落としがちな3つの落とし穴

住宅ローンが絡む離婚では、当事者が見落としがちなポイントがいくつかあります。離婚後に困らないよう、以下の点は事前に確認しておきましょう。

1. 不動産の所有権移転と住宅ローンは別問題

離婚に伴う財産分与で不動産の所有権（登記名義）を移転すること自体は可能です。しかし、多くの住宅ローン契約には「金融機関の承諾なく所有権を移転してはならない」という条項が含まれています。無断で名義変更を行うと、契約違反としてローンの一括返済を求められる場合があります。所有権移転を行う前に、必ず金融機関に相談してください。なお、不動産の所有権移転登記は司法書士の業務範囲です。

2. 住宅ローン控除が使えなくなる可能性

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、ローン名義人が自ら居住していることが適用条件の一つです。離婚に伴い名義人が家を出て別居すると、住宅ローン控除の適用外になる可能性があります。税務上の影響については税理士に相談することをお勧めします。

3. 財産分与と贈与税の関係

離婚に伴う財産分与は原則として贈与税の課税対象にはなりません。ただし、分与された財産の金額が婚姻中の財産に照らして不相当に多い場合や、離婚が贈与税の回避を目的としたものと認められる場合は、贈与税が課されることがあります。高額な不動産が関わるケースでは、税務面でも専門家に確認しておくと安心です。

よくある質問

Q. 離婚したら住宅ローンは折半になりますか？

住宅ローンの残債は、離婚しても自動的に折半にはなりません。ローンの返済義務は、あくまで金融機関との契約に基づき名義人（および連帯保証人・連帯債務者）に課せられるものです。夫婦間で返済割合を取り決めることは可能ですが、金融機関に対する返済義務者は変わりません。

Q. オーバーローンの場合、財産分与はどうなりますか？

不動産の評価額がローン残高を下回るオーバーローンの場合、不動産のプラス価値がゼロとみなされ、原則として財産分与の対象外になります。ただし、預貯金など他のプラスの財産と相殺して計算する実務もあるため、個別の事情に応じた判断が必要です。

Q. 離婚後も住宅ローンの連帯保証人のままですか？

はい、離婚しても連帯保証人の地位は自動的には解消されません。連帯保証人を外すには、金融機関の承諾が必要です。代わりの保証人を立てるか、別の担保を提供するか、あるいは住み続ける側がローンを借り換えて既存ローンを完済する方法が考えられます。

Q. 住宅ローンが残っている家の名義変更はできますか？

住宅ローン返済中の名義変更は、金融機関が原則として認めていません。ローンは契約者の信用力を前提に融資されているためです。名義を変更したい場合は、住み続ける側が新たにローンを組む「借り換え」が現実的な方法です。借り換えの審査に通るかどうかは、収入や勤務状況によって異なります。

まとめ

離婚時に住宅ローンが残っている場合のポイントを整理します。

• 主な選択肢は「売却して清算」「一方が住み続ける」「借り換えで名義変更」の3つ
• アンダーローンなら差額が財産分与の対象、オーバーローンなら原則として対象外
• ローンの名義変更は原則不可。借り換えが現実的な手段
• 連帯保証人は離婚しても自動的に外れない
• 取り決め内容は必ず離婚協議書・公正証書に明記する

住宅ローンが絡む離婚は、不動産・税務・金融のそれぞれに専門的な知識が必要です。不動産の登記は司法書士、税金の問題は税理士の領域になりますが、離婚協議書・公正証書の作成は行政書士がお手伝いできます。住宅ローンの返済方法や財産分与の内容を明確に書面化することで、離婚後のトラブルを防ぎましょう。

離婚の種類や手続き全般については「離婚の種類と手続きガイド｜協議・調停・裁判の違いを徹底比較」もあわせてご覧ください。

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※ 本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法的助言ではございません。具体的なケースについては専門家へのご相談をおすすめいたします。