賃借権譲渡承諾書｜民法612条と賃貸借契約に基づく賃借権の譲渡の実務

公開日：2026年5月8日

店舗・事務所の事業承継、居住用賃貸の名義変更、離婚に伴う居住者変更、法人合併・分割など、賃借人の地位を第三者に移転したい場面は少なくありません。しかし民法612条1項は、賃借人が賃借権を譲渡し、または賃借物を転貸するには「賃貸人の承諾」が必要であると明確に定めており、無断譲渡・転貸は契約解除の原因となります（同条2項）。

そこで実務上重要となるのが「賃借権譲渡承諾書」です。賃貸人の承諾を書面で明確に残すことで、後日の紛争を予防し、新賃借人の地位を安定させ、敷金・連帯保証・原状回復義務といった付随的な権利義務関係も整理することができます。本記事は、行政書士法人Treeの契約書作成実務の知見を踏まえて解説します。

結論：賃借権の譲渡には民法612条1項に基づき賃貸人の承諾が不可欠です。承諾の事実を書面化した「賃借権譲渡承諾書」は、無断譲渡として契約解除されるリスクを回避し、旧賃借人・新賃借人・賃貸人の三者間の権利義務を明確にする最も基本的かつ重要な書面です。行政書士法人Treeでは、賃借権譲渡承諾書および付随する旧賃借人・新賃借人間の譲渡契約書、敷金承継合意書等の作成をワンストップで承ります。

1. 根拠法令

• 民法612条（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
• 民法613条（転貸の効果）
• 民法621条（収去義務及び原状回復義務）
• 民法622条の2（敷金）
• 借地借家法19条（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）
• 民法539条の2（契約上の地位の移転）
• 会社法467条以下（事業譲渡）／会社法748条以下（合併）／会社法757条・762条以下（会社分割）

2. 民法612条と賃借権譲渡の基本

2-1. 民法612条1項：賃貸人の承諾が必要

民法612条1項は、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、または賃借物を転貸することができないと定めています。これは賃貸借契約が当事者間の人的信頼関係を基礎とする継続的契約であるためで、賃貸人にとって「誰が借主か」は契約の根幹に関わる事項です。

2-2. 賃借権譲渡と転貸の区別

賃借権の「譲渡」は、賃借人たる地位そのものを第三者に移転する行為（民法539条の2の契約上の地位の移転にあたる）で、譲渡後は旧賃借人は契約から離脱します。一方「転貸（サブリース）」は、賃借人が自らの賃貸借契約を維持したまま、第三者にさらに目的物を貸す行為で、賃借人と賃貸人の関係は継続します。両者では譲渡承諾書の記載内容も異なるため、タイトルや条項ではこの区別を明確にする必要があります。

2-3. 民法612条2項：無断譲渡・転貸の効果

民法612条2項は、賃借人が賃貸人の承諾を得ずに第三者に使用・収益させた場合、賃貸人は契約を解除することができると定めています。承諾を得ない譲渡・転貸は、契約解除という重大なリスクを伴います。

2-4. 信頼関係破壊の理論

判例（最判昭和28年9月25日）は、無断譲渡・転貸があっても、それが賃貸人に対する背信行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、解除権は発生しないとする「信頼関係破壊理論」を確立しています。なお、この「特段の事情」の存在については賃借人側に主張・立証責任があるとされています（最判昭和41年1月27日）。親族間の承継、形式的な譲渡、実態が変わらないケースなどでは解除が制限される場合があります。たとえば、賃借人である小規模で閉鎖的な有限会社において持分の譲渡及び役員の交代により実質的な経営者が交代したケースでは、民法612条の賃借権譲渡には当たらないとされています（最判平成8年10月14日）。解除を争う段階では弁護士による紛争対応が必要となります。

3. 賃借権譲渡承諾書を作成する典型的なケース

3-1. 店舗・事業所の事業承継

飲食店・小売店・事務所などの事業を第三者に譲渡する際、店舗の賃借権も併せて譲渡することが一般的です。事業譲渡契約と並行して、賃貸人から賃借権譲渡の承諾を得る必要があります。造作・什器・営業権の譲渡契約とセットで整備するのが実務上の標準です。

3-2. 居住用賃貸の名義変更

同居家族間で借主を変更する、ルームシェアの代表者を変更するなど、居住用賃貸でも賃借人の名義を変更したい場面は少なくありません。形式的にはこれも賃借権譲渡にあたり、賃貸人の承諾が必要です。

3-3. 離婚に伴う居住者変更

離婚に伴い、これまで夫が借主であった居室に妻と子が継続して居住し、借主を妻に変更したいといったケースです。離婚協議書・財産分与契約と並行して、賃貸人の承諾を得て賃借権譲渡承諾書を整備します。

3-4. 法人合併・分割・組織再編

会社法上、吸収合併・新設合併は包括承継となるため、賃借権についても原則として賃貸人の承諾は不要で存続会社・新設会社に承継されます。一方、事業譲渡については判例上「賃借権譲渡と同視」される取扱いがあり、賃貸人の承諾が必要となります。会社分割についても、譲渡先・分割形態により取扱いが分かれます。また、賃貸借契約書に「合併・分割等の組織再編には賃貸人の承諾を要する」旨のチェンジ・オブ・コントロール条項が定められている場合は、契約条項に従う必要があります。賃貸人への通知、承諾、または契約地位承継確認書の要否を個別に整理し、後日の紛争予防の観点から書面整備するのが安全です。

3-5. 個人から法人への変更

個人事業主が法人成りした場合、賃借人を個人から法人へ変更したいケースがあります。これも賃借権譲渡にあたり、賃貸人の承諾と承諾書の整備が必要です。

4. 賃借権譲渡承諾書の必須記載事項｜雛形・記載例の確認ポイント

建物賃貸借に関する賃借権譲渡承諾書の記載例については、国土交通省が公表する『賃貸住宅標準契約書』別紙の賃借権譲渡承諾書（例）が、実務上の参考雛形として広く活用されています。以下、必須記載事項を整理します。

4-1. 賃貸借契約の特定

承諾の対象となる賃貸借契約を特定するため、契約締結日、物件の所在地・名称・部屋番号、賃料、契約期間などを明記します。

4-2. 旧賃借人・新賃借人の情報

旧賃借人（譲渡人）と新賃借人（譲受人）の氏名（法人名）・住所・連絡先を明記し、必要に応じて法人の場合は代表者氏名・本店所在地・法人番号も記載します。

4-3. 承諾日・承諾範囲

賃貸人がいつの時点で、どの範囲の権利義務の承継について承諾するのかを明確化します。譲渡日（賃借人交代日）と承諾日が異なる場合は両方を記載します。

4-4. 承諾の条件

承諾料の支払い、新連帯保証人の選定、新賃貸借契約書の差替え、敷金の取扱い、原状回復義務の引継ぎ条件などを明記します。

4-5. 譲渡後の契約条件

賃料・共益費・契約期間・更新条件などを変更する場合は併せて明記します。変更しない場合は「従前の賃貸借契約条項をそのまま適用する」旨を記載します。

5. 承諾料・名義書換料の慣行

賃借権譲渡を承諾する条件として、賃貸人が「承諾料」「名義書換料」を求める場合があります。金額は地域・物件種別・契約内容により異なり、店舗・事業用物件では賃料の一定月数分が目安とされることもありますが、法令上の一律の定めはなく、最終的には当事者間の合意で決まります。承諾料を定める場合は、承諾書に金額・支払時期・支払方法を明記します。

6. 借地権譲渡（借地借家法19条）との違い｜建物賃貸借との比較

6-1. 借地権譲渡の特殊性

建物所有を目的とする土地賃借権（借地権）の譲渡については、借地借家法19条1項に特則があります。借地権者が借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、賃貸人が承諾を拒むときは、借地権者の申立てにより、裁判所が承諾に代わる許可（代諾許可）を与えることができます。なお、代諾許可の申立てには、(1)申立時点で借地上に建物が存在すること、(2)賃借権譲渡の相手方（譲受人）が特定されていることが必要です。

6-2. 裁判所代諾許可の手続

賃貸人が承諾を拒む場合、借地権者は裁判所に対し代諾許可の申立てを行うことができ、裁判所は当事者間の利益を衡量して許可・不許可を判断します。代諾許可の審判申立てや代諾条件をめぐる交渉は弁護士業務であり、提携弁護士をご紹介します。

6-3. 借地権譲渡承諾書の特殊条項

借地権譲渡承諾書では、地代・存続期間・建物の用途・増改築承諾の取扱い・更新料の取扱いなど、土地賃貸借特有の条項整理が必要となります。

7. 付随的に整理すべき権利義務

7-1. 賃料・共益費の支払関係

譲渡日以降の賃料・共益費は新賃借人が支払うこと、未払賃料がある場合の処理（旧賃借人の精算）を承諾書または別途合意書で明記します。なお、判例実務上、賃借権譲渡前に発生した賃料債務や保管義務違反による損害賠償債務は、特に引き受ける合意がない限り新賃借人には承継されないとされています。譲渡時点までに未払債務がある場合は、(a)旧賃借人が精算する、(b)新賃借人が併存的債務引受を行う、(c)三者合意で処理する、いずれの方式かを明確にすることが重要です。

7-2. 敷金の引継ぎ

敷金については、民法622条の2第1項2号により「賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき」は、賃貸人が旧賃借人（敷金交付者）に敷金を返還しなければならないとされています。これは最判昭和53年12月22日の判例法理を明文化したもので、原則として敷金返還請求権は新賃借人には当然には承継されません。

そのため実務では、(1)旧賃借人に一旦返還し新賃借人が改めて差し入れる方式（原則）、(2)賃貸人・旧賃借人・新賃借人の三者合意により旧賃借人の敷金返還請求権を新賃借人へ譲渡・承継させる方式、(3)旧賃借人が新賃借人の債務担保のため敷金をもって代わる旨を賃貸人と合意する方式、のいずれかを承諾書または別途合意書で明確に定める必要があります。なお、民法622条の2第2項の「敷金の充当」は賃料債務等への充当を指す概念のため、書面上は返還請求権の帰属や精算方法を具体的に記載し混同を防ぎます。

7-3. 原状回復義務の引継ぎ

賃貸借終了時の原状回復義務（民法621条）を新賃借人がそのまま引き継ぐのか、譲渡時点での状態を起点とするのかを明記します。譲渡時点で内装の現状を写真・図面で記録するのが実務上推奨されます。

7-4. 連帯保証人の引継ぎ

旧連帯保証人の責任が譲渡後にどこまで残るかは、保証契約の文言、既発生債務の有無、賃貸人による免責合意の有無によって異なります。旧連帯保証人を免責する場合は、賃貸人を含めた書面で明確にし、新賃借人について新連帯保証人を選定するか、家賃保証会社の利用に切り替えるのが通常です。新連帯保証契約は別途の書面で締結します。

8. 譲渡禁止特約付き賃借権の譲渡

賃貸借契約書に「譲渡・転貸を禁ずる」旨の特約がある場合でも、賃貸人が本件譲渡について個別に承諾すれば、譲渡を有効に進められるのが通常です。ただし、当該特約が承諾条件、違約金、解除条項、通知義務などと結び付いている場合もあるため、承諾書には特約の存在を踏まえ、本件譲渡について個別に承諾する旨と承諾条件を明記します。一方、賃貸人が承諾を拒否し、無断譲渡として解除を主張する事案では、信頼関係破壊の有無が争点となり、これは弁護士による紛争対応が必要です。

9. 信頼関係破壊の有無の判断要素

判例上、信頼関係破壊の有無は次のような事情を総合考慮して判断されます。

• 譲渡の経緯（事業承継・親族間承継など合理的理由の有無）
• 新賃借人の属性（資力・職業・使用目的）
• 従前の賃料支払状況
• 譲渡が形式的か実質的か（実態が変わらないか）
• 賃貸人への事前通知・誠実な交渉の有無
• 使用目的・用法の継続性

これらの判断や、賃貸人の解除主張への対抗は弁護士業務であり、当法人では提携弁護士をご紹介します。

10. 公正証書化のメリットと依頼することの価値

インターネット上で入手できる無料テンプレートをそのまま使用すると、敷金返還請求権の処理（民法622条の2第1項2号の原則）、連帯保証人の引継ぎ、未払債務の精算、譲渡後の契約条件など、本記事で解説した重要論点が網羅されないことが多く、後日の紛争原因となります。賃借権譲渡承諾書は、案件ごとに(a)事業承継か居住用か、(b)借地か借家か、(c)関係当事者数、(d)既存の契約条項との整合性などを踏まえてカスタマイズする必要があります。

さらに、賃借権譲渡承諾書および関連する旧賃借人・新賃借人間の譲渡契約書を公正証書化することで、以下のメリットが得られます。

• 承諾の事実と日時を公的に証明できる
• 承諾料など一定の金銭債務については、執行受諾文言を付すことで強制執行が可能となる場合がある
• 後日の紛争予防効果が高い

当法人では公正証書原案の作成・公証役場との事前折衝もサポートいたします。

11. 標準処理期間と費用相場

※ 案件の複雑さ・関係当事者数・物件数等により料金は変動します。お見積りは無料です。

12. よくあるご質問（FAQ）

Q1. 賃貸人の承諾なく賃借権を譲渡するとどうなりますか。
A. 民法612条2項により、賃貸人は契約を解除することができます。ただし判例上、信頼関係破壊と評価されない特段の事情がある場合は解除が制限されることもあります。

Q2. 口頭の承諾だけで足りますか。
A. 法律上は口頭でも承諾の効力は生じますが、後日の証明や条件の明確化のため、必ず書面化すべきです。

Q3. 承諾料の相場はどの程度ですか。
A. 法令上の定めはなく、地域・物件種別・賃料水準により大きく異なります。事業用では新賃料の1〜2か月分とされることが多いですが、最終的には当事者間の合意によります。

Q4. 賃借権譲渡と転貸の違いは何ですか。
A. 譲渡は賃借人の地位そのものを第三者に移転する行為、転貸は賃借人の地位を維持したまま第三者にさらに貸す行為です。書面のタイトルや条項で明確に区別する必要があります。

Q5. 法人成り（個人事業主から法人へ）の場合も承諾が必要ですか。
A. 個人事業主と法人は法律上別人格のため、賃借人名義の変更は契約上の地位の移転（民法539条の2）にあたり、原則として賃貸人の承諾が必要です。なお、実態として経営者・使用態様が変わらない法人成りの場合、信頼関係破壊論により解除が制限されるケースもありますが、争点化を防ぐためにも承諾書を整備するのが安全です。

Q6. 借地権の譲渡で賃貸人が承諾しない場合はどうすれば良いですか。
A. 借地借家法19条に基づき裁判所に代諾許可の申立てが可能です。当該申立て・裁判手続は弁護士業務のため、提携弁護士をご紹介します。

Q7. 敷金は新賃借人にそのまま引き継げますか。
A. 当事者間の合意により可能ですが、敷金返還請求権は本来旧賃借人に属するため、三者間で明確な合意書を作成しておく必要があります。

Q8. 連帯保証人はどうなりますか。
A. 旧連帯保証人は譲渡により責任を免れるのが原則です。新賃借人について新連帯保証人を選定するか、家賃保証会社利用に切り替えるのが一般的です。

Q9. 承諾書を公正証書化するメリットは何ですか。
A. 承諾の事実と日時を公的に証明でき、金銭債務について執行受諾文言を付せば強制執行が可能となります。後日の紛争予防効果が高いです。

Q10. 譲渡禁止特約があっても承諾を得れば譲渡できますか。
A. 可能です。譲渡禁止特約は民法612条1項の確認規定にすぎず、賃貸人の個別承諾があれば譲渡は有効です。

Q11. 離婚に伴う居住者変更でも承諾書は必要ですか。
A. 借主の名義を変更する以上、形式的に賃借権譲渡にあたり承諾書が必要です。離婚協議書・財産分与契約と並行して整備します。

Q12. 賃貸人が承諾を拒否し、解除を主張してきた場合は対応できますか。
A. 解除の有効性を争う交渉・訴訟対応は弁護士業務のため、当法人では提携弁護士をご紹介します。書面の不備や事実関係の整理は当法人で承ります。

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まとめ

賃借権の譲渡には民法612条1項に基づく賃貸人の承諾が不可欠であり、無断譲渡は契約解除のリスクを伴います。賃借権譲渡承諾書を整備することで、(1)承諾の事実と条件を明確化し、(2)旧賃借人・新賃借人・賃貸人の三者間の権利義務を整理し、(3)敷金・連帯保証・原状回復義務などの付随的事項を確実に承継させることができます。事業承継、名義変更、離婚に伴う居住者変更、法人合併・分割など、シーンに応じた最適な書面設計が重要です。行政書士法人Treeでは、賃借権譲渡承諾書をはじめとする関連書面の作成・チェックをワンストップでお任せいただけます。

※ 本記事は執筆時点の法令・実務に基づき細心の注意を払って執筆しておりますが、内容の正確性・完全性・最新性を保証するものではなく、誤記・脱漏等があった場合でも当事務所は一切の責任を負いません。法令・実務の取扱いは改正・運用変更により変動します。個別具体的な事案・手続については、必ず行政書士・弁護士・税理士・司法書士等の専門家にご確認のうえご判断ください。