「自宅の土地を相続すると相続税が高額になるのでは」とご不安な方は少なくありません。そこで知っておきたいのが小規模宅地等の特例のうち、自宅敷地に適用される特定居住用宅地等です。一定の要件を満たせば、330㎡を限度に評価額が80%減額される制度です。この記事では、行政書士の立場から、配偶者・同居親族・別居親族（いわゆる家なき子）それぞれの要件と、二世帯住宅・老人ホーム入居といった実務で迷いやすい論点を整理します。なお、税額計算や相続税申告そのものは税理士の業務ですので、具体的な計算・申告は税理士へのご確認が必要です。
目次
特定居住用宅地等とは（330㎡・80%減額）
小規模宅地等の特例は、相続または遺贈によって取得した一定の宅地等について、利用区分ごとに相続税の課税価格に算入すべき価額を減額する制度です（国税庁タックスアンサーNo.4124）。このうち、被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族の居住の用に供されていた宅地等に該当するものが「特定居住用宅地等」で、限度面積330㎡、減額割合80%と定められています。本記事では、この特定居住用宅地等に絞ってご説明します。
減額の考え方は次のとおりです。敷地が330㎡以下であれば全体に80%減額が及びます。330㎡を超える場合は、330㎡に対応する部分までが80%減額の対象となり、超過部分は減額されません。あくまで「評価額を下げる」制度であり、土地そのものを非課税にするわけではない点にご注意ください。
取得者ごとの要件（配偶者・同居親族・別居親族）
特定居住用宅地等は、誰がその宅地を取得するかによって要件が大きく異なります。被相続人の居住用宅地について、取得者の区分ごとに整理します。
配偶者が取得する場合
被相続人の配偶者が取得する場合は、取得者ごとの要件は不要です。同居していたかどうかや、申告期限まで保有・居住を続けるかどうかを問わず適用できます。配偶者は最も緩やかな扱いとなっています。
同居していた親族が取得する場合
被相続人と同居していた親族が取得する場合は、次の両方を満たす必要があります。
- 相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住していること
- その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで保有していること
つまり、申告期限（原則として相続開始を知った日の翌日から10か月）まで住み続け、かつ売却せずに持ち続けることが条件です。
別居していた親族が取得する場合（いわゆる家なき子）
被相続人に配偶者も同居の相続人もいない場合に限り、別居していた親族でも適用できる余地があります。平成30年度改正で要件が厳格化されており、主に次の点を満たす必要があります。
- 被相続人に配偶者がいないこと、かつ相続開始の直前にその家屋に同居していた相続人がいないこと
- 相続開始前3年以内に、自己・自己の配偶者・3親等内の親族・特別の関係がある一定の法人が所有する家屋に居住したことがないこと
- 相続開始時に住んでいた家屋を、過去に自己が所有していたことがないこと
- その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで保有していること
「持ち家のない親族」を救済する趣旨ですが、自身の持ち家を親族などに譲って形式上「家なき子」を装う対策を封じるため、要件が細かく定められています。なお、家なき子の場合は同居親族と異なり申告期限までの居住継続は求められませんが、その分ほかの要件が厳格です。該当するかどうかは慎重な確認が必要です。
二世帯住宅・老人ホーム入居の取扱い
同居の有無で迷いやすいのが、二世帯住宅と老人ホーム入居のケースです。
二世帯住宅については、建物の構造上、内部で行き来できない完全分離型であっても、区分所有登記がされていなければ、被相続人または被相続人の親族の居住の用に供されていた部分として、特定居住用宅地等の対象に含まれ得ます。一方、建物が区分所有登記されている場合は、被相続人の居住部分に対応する敷地のみが対象となるなど、扱いが分かれます。いずれの場合も、居住用部分の確認・取得者要件・限度面積の確認が必要です。
老人ホーム入居については、被相続人が要介護認定・要支援認定等を受けて老人福祉法等に規定する一定の施設に入居していた場合、入居前に住んでいた自宅敷地でも、入居後にその建物を事業用や被相続人等以外の新たな居住用に供していなければ、引き続き「居住の用に供されていた宅地等」として特例の対象になり得ます。
他の宅地との併用と限度面積
被相続人が自宅以外にも事業用の宅地や貸付用の宅地を持っていた場合、複数の区分を併用できることがあります。
| 区分 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 | 330㎡ | 80% |
| 特定事業用宅地等 | 400㎡ | 80% |
| 貸付事業用宅地等 | 200㎡ | 50% |
特定居住用宅地等（330㎡）と特定事業用宅地等（400㎡）のみを選ぶ場合は、調整計算が不要で合計730㎡までフルに適用できます。一方、貸付事業用宅地等を併用する場合は、次の調整計算により合計が200㎡以下に収まるよう面積を按分する必要があります。
- （特定事業用等の面積）×200/400 ＋（特定居住用の面積）×200/330 ＋（貸付事業用の面積）≦ 200㎡
どの宅地に特例を充てるかで減額額が変わるため、有利選択の検討が重要です。具体的な計算は税理士にご確認ください。
適用を受けるための手続きと注意点
この特例の適用を受けるには、相続税の申告書に適用を受ける旨を記載し、小規模宅地等に係る計算明細書や遺産分割協議書の写しなど一定の書類を添付して提出する必要があります。特例を適用した結果、相続税額がゼロになる場合でも、申告自体は必要です。
また、特例の対象となる宅地は、原則として相続税の申告期限までに遺産分割が確定していることが要件です。申告期限までに分割が決まらないと、いったん特例なしで申告することになります（その後一定期間内に分割された場合の手続きは別に定められています）。スムーズに特例を受けるためにも、誰がどの不動産を取得するかを早期に決め、遺産分割協議書として書面化しておくことが大切です。当事務所は、相続人調査・財産目録の作成・遺産分割協議書の作成といった行政書士の職域業務を通じて、特例適用の前提となる手続きをサポートいたします。なお、相続税の申告・税額計算は税理士、相続登記は司法書士の業務となりますので、提携専門家と連携してご案内します。
自宅敷地の評価減は、相続税額を大きく左右する重要なポイントです。「自宅の土地に特例が使える可能性があるのか」「税理士に相談する前提として誰がどの不動産を取得するかを整理したい」とお考えの方は、まず遺産分割の段取りから整えることをおすすめします。当事務所では、遺産分割協議書の作成サポートを承っております。遺産分割協議書の作成プランは、原案作成のミニマムプラン43,780円（税込）、書類取得代行・製本郵送まで含むスタンダードプラン87,780円（税込）、口座解約や名義変更等まで一括対応するすべて丸投げお任せプラン217,800円（税込）をご用意しています。ご相談は何度でも無料ですので、お気軽にお問い合わせください。
まとめ
特定居住用宅地等の特例は、自宅敷地について330㎡を限度に評価額を80%減額できる制度です。配偶者が取得する場合は取得者要件が不要、同居親族は申告期限までの居住・保有が必要、別居親族はいわゆる家なき子の厳格な要件を満たす必要があります。二世帯住宅は区分所有登記の有無、老人ホームは要介護認定等の有無が分岐点です。特定事業用宅地等とは合計730㎡まで併用でき、貸付事業用宅地等を併用する場合は調整計算が必要です。適用には申告と原則として申告期限内の遺産分割確定が前提となります。
小規模宅地等の特例（特定居住用宅地）に関するよくある質問
Q：配偶者が自宅を相続すれば必ず特例を使えますか。
A：被相続人の配偶者が取得する場合は取得者ごとの要件が不要とされており、同居の有無や申告期限までの保有・居住を問わず適用できます。ただし申告書への記載と書類の添付は必要です。具体的な適否や税額は税理士にご確認ください。
Q：減額は土地全体に及びますか。
A：限度面積は330㎡です。330㎡以下なら全体に80%減額が及びますが、330㎡を超える部分は減額の対象になりません。あくまで評価額を下げる制度で、非課税にするものではありません。
Q：同居していなくても特例を使えますか。
A：被相続人に配偶者も同居の相続人もいない場合に限り、別居親族でも「家なき子」の要件を満たせば適用の余地があります。相続開始前3年以内に自己や配偶者等が所有する家屋に住んでいないことなど、複数の要件を満たす必要があります。
Q：相続税がゼロになるなら申告は不要ですか。
A：この特例を適用した結果として税額がゼロになる場合でも、相続税の申告は必要です。申告をしないと特例自体が適用されません。申告手続きは税理士にご相談ください。
Q：申告期限までに遺産分割がまとまらないとどうなりますか。
A：特例は原則として申告期限までに分割が確定していることが要件です。未分割のままだと、いったん特例なしで申告することになります。期限内に協議をまとめるためにも、早めに遺産分割協議書を整えておくことが大切です。
※ 本記事は執筆時点の法令・実務に基づき細心の注意を払って執筆しておりますが、内容の正確性・完全性・最新性を保証するものではなく、誤記・脱漏等があった場合でも当事務所は一切の責任を負いません。法令・実務の取扱いは改正・運用変更により変動します。個別具体的な事案・手続については、必ず行政書士・弁護士・税理士・司法書士・信託銀行等の専門家にご確認のうえご判断ください。
