住宅ローン返済中の不動産の財産分与の仕方など離婚協議書の書き方について詳しく解説します。【ひな形有り】

民法第768条

1. 協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。
2. 前項の規定による財産の分与について、当事者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、当事者は、家庭裁判所に対して協議に代わる処分を請求することができる。ただし、離婚の時から2年を経過したときは、この限りでない。
3. 前項の場合には、家庭裁判所は、当事者双方がその協力によって得た財産の額その他一切の事情を考慮して、分与をさせるべきかどうか並びに分与の額及び方法を定める。

1️⃣不動産を売却する

不動産を売却して清算する方法になります。婚姻期間中に購入した土地・建物を売却したうえで、売却益を互いに2分の1ずつ受け取るといった合意がよくあります。

ただし、不動産を売却したときにオーバーローンになるのか、アンダーローンになるのか調べる必要があります。

特に注意が必要なのが、オーバーローンになるときは住宅ローン会社からローンの一括返済が求められるケースもあります。

2️⃣一方に対して不動産を譲渡する

夫婦どちらかの名義の不動産を、一方に譲渡する手続きを所有権移転登記といいます。共有持分の不動産をどちらか一方に譲渡する手続きを持分全部移転登記といいます。

住宅ローン返済中の場合は、お互いに一方に対し、不動産を譲渡する形で協議がまとまったとしても、お互いの約束だけでは譲渡が認められないケースが多いです。

理由としては、住宅ローン会社が住宅ローン返済中にローン名義人以外の不動産名義人とすることが契約違反として認めないケースが多いです。

このような場合の対応としては、いくつか方法が考えられますので下記にて対策を記載させていただきます。

3️⃣引き続きどちらか一方が不動産を使用する

住宅ローン名義人や不動産名義人などについては特に売却や譲渡などをすることなく、一方が不動産に居住するといった契約を定める方もいらっしゃいます。

このようなケースの場合は、よくあるケースとして以下が考えられます。

①. A住宅ローン名義、A不動産名義の不動産を離婚後も引き続きAが所有する。その代わりBに対して不動産評価額の2分の1の金額を支払う。

②. A住宅ローン名義、A不動産名義の不動産を離婚後にAとBの子のCが成人するまでの間は、BとCが居住する。その後、BとCは転居してAの所有とする。

実務で多いパターンとしては、上記のパターンが多いです。ご参考にして頂ければと思います。

1️⃣住宅ローンを完済する

これが一番分かりやすい方法かと思います。

住宅ローン会社が許可しないのであれば、そもそも一括で返済してしまおうという考え方です。ただし、現実問題としてこの方法をされる方は少ないです。

2️⃣住宅ローンの契約名義変更をする

住宅ローン会社が認めないのは、担保となっている不動産が住宅ローン名義人以外に変更されることを認めません。そのため住宅ローン契約者を変更したうえで、不動産の名義人を変更するといった方法になります。

この方法を実施するためには、住宅ローンを返済することができるか審査を得なければなりません。そのため専業主婦などで収入があまりない場合は実施できない方法となります。

共働きもしくは今後正社員雇用予定で夫と同様の収入が見込めるなどの状況であれば、住宅ローン契約者の名義人を変更することができる場合もございます。

3️⃣住宅ローンの借り換えなどをおこなう

この方法は1️⃣に似ていますが、住宅ローン名義人以外が新たな住宅ローン（元々の住宅ローンの残債額と同じ金額を借りる契約）を組んで、元々の住宅ローンを返済するといった方法です。

この方法を使うと、元々の住宅ローンが一括返済されるため不動産の名義変更が認められます。

4️⃣住宅ローンの完済や免責を待つ

弊所で相談を受ける中で一番多い不動産の財産分与の方法になります。

この方法は住宅ローンが返済完了した場合や住宅ローンの支払い義務が免責になったときに、不動産の名義変更をしましょうといった趣旨の内容になります。

わりと使い勝手がよい記載方法で、例えば2️⃣や3️⃣の名義変更や借り換えを行うにしても離婚してすぐ正社員となったとしても期間の問題で審査が降りないケースがございます。その場合は1年間正社員として就労してから審査を行うといった流れになります。

しかし、審査が降りなければ離婚ができないとなると何かと不都合もございます。そういった場合に、とりあえず「離婚協議書」や「公正証書」にて、住宅ローンの返済が完了したとき又は住宅ローンの支払い義務が免責されたときは、不動産の名義変更をしますよと記載しておくことによって法的に有効な契約になりますので、審査が降りる前に離婚することができます。

また、本記事では実際に使用できる4️⃣に関する例文（ひな形）についても下記に記載いたしますので、ご使用頂ければと思います。

1 甲は、乙に対し、本件離婚に伴う財産分与として、次の不動産(以下「本件不動産」という。)を譲渡することとし、本件不動産について財産分与を原因とする所有権移転登記手続をする義務のあることを認める。

(1)土地

所在 ●●●

地番 ●●●

地目 宅地

地積 ●●●

(2)建物

所在 ●●●

家屋番号 ●●●

種類 居宅

構造 ●●●

床面積 １階 ●●●㎡　 2階●●●㎡

2 甲は、本件不動産の住宅ローン債務を完済したとき又は甲がその債務について免責されたときに、乙に対して、本件不動産について、前項の財産分与を原因とする所有権移転登記手続をする。登記手続に要する費用は、乙の負担とする。

不動産に関する財産分与は住宅ローン会社も関連する問題のため、お二人の中で決め事が決定したとしても思うように財産分与ができないケースがございます。

弊所では年間多数の離婚協議書を作成しておりますので、様々なケースに対応できる文面の作成が可能です。

特に財産分与は不動産以外にも様々なケースが想定されるため、ご不安な方はまずは一度無料相談にて相談頂ければと思います。