農地は家族信託できるのか｜農地法3条2項3号の不許可事由と代替手段

「父が高齢になってきた。認知症になる前に、田んぼと畑を息子に任せられるよう家族信託を組みたい」——農家のご家庭からこうしたご相談をいただくことがあります。自宅や預貯金であれば家族信託（民事信託）はきわめて有効な選択肢です。ところが、財産が農地になった途端、話はまったく別の様相を帯びます。農地法は、信託の引受けによる農地の権利取得を「許可をすることができない場合」として名指しで定めているからです。

この点を知らないまま信託契約書を作ってしまうと、契約そのものが空振りに終わるだけでなく、無許可の権利移動として罰則の対象になりかねません。一方で、農地の承継や経営の引継ぎに使える公的な仕組みは、農業経営基盤強化促進法や農地中間管理事業の推進に関する法律の側にきちんと用意されています。「信託が使えないから打つ手なし」ではなく、「信託以外のどの制度に振り替えるか」を考えるのが実務です。

本記事では、農地に家族信託が使えない法的な理由を条文レベルで確認したうえで、例外的に信託が認められる場面、転用を前提とした場合の考え方、そして農業経営基盤強化促進法や農地中間管理機構を使った承継設計までを、実務目線で整理します。

農地は原則として家族信託の対象にできない

結論から述べます。農地を農地のまま、家族を受託者として信託することは、現行の農地法のもとでは認められていません。これは「実務上むずかしい」という運用レベルの話ではなく、条文に明記された制度上の帰結です。

農地の権利移動には農業委員会の許可が要る（農地法3条1項）

農地法3条1項は、農地または採草放牧地について所有権を移転し、または地上権・永小作権・質権・使用貸借による権利・賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利を設定・移転する場合には、政令で定めるところにより当事者が農業委員会の許可を受けなければならないと定めています。売買でも贈与でも賃貸借でも、農地の権利が動く場面には原則としてこの許可が必要になります。

家族信託では、委託者から受託者へ財産の所有権が移転します。信託法2条3項が「信託財産」を「受託者に属する財産であって、信託により管理又は処分をすべき一切の財産」と定義しているとおり、信託財産の名義は受託者に移るのが信託の基本構造です。したがって、農地を信託財産にしようとすれば、農地法3条1項の権利移動に該当し、農業委員会の許可が必要になります。

信託による権利取得は「許可することができない」（農地法3条2項3号）

問題はここからです。農地法3条2項は、許可をすることができない場合を各号で列挙しています。その3号にこう書かれています。

「信託の引受けにより第一号に掲げる権利が取得される場合」

ここでいう第1号の権利とは、所有権、地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利です。つまり、信託によって農地の所有権が移る場合はもちろん、信託によって賃借権や使用貸借による権利が移る場合まで、まとめて不許可事由とされているということです。「所有権を移さず利用権だけを信託すれば通るのでは」という迂回も、条文上は封じられています。

ただし書の救済も及ばない

農地法3条2項には長いただし書が付いており、区分地上権（民法269条の2第1項の地上権）が設定される場合、農業協同組合法10条2項の農業経営の委託を受ける場合などが例外とされています。さらに「第一号、第二号及び第四号に掲げる場合において政令で定める相当の事由があるとき」は不許可としない、という柔軟化の余地も置かれています。

ところが、この「政令で定める相当の事由」による救済の対象は1号・2号・4号に限られており、3号（信託）は含まれていません。事情がどうであれ、信託を理由とする農地の権利取得には許可を出す余地がない、という条文設計になっているわけです。ここが、農地の家族信託を検討するうえでの決定的な分岐点になります。

無許可でやってしまった場合のリスク

仮に許可を得ないまま農地の信託契約を締結し、権利を移そうとした場合はどうなるでしょうか。農地法3条6項は「第一項の許可を受けないでした行為は、その効力を生じない」と定めています。契約の当事者間ですら効力が生じないため、受託者は農地の所有者にならず、信託財産としての管理・処分もできません。

加えて、農地法64条1号は、3条1項・4条1項・5条1項・18条1項の規定に違反した者を3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金に処すると定めています。「家族の中の話だから」で済む問題ではありません。対象財産の現況を確認しないまま信託契約書を作ると、ご家族が思わぬ不利益を受けるおそれがあります。

「農地かどうか」は登記地目ではなく現況で判断される

もうひとつ実務で外せないのが、対象土地が農地に当たるかどうかの判定です。農地法2条1項は「農地」を「耕作の目的に供される土地」と定義しています。登記簿上の地目が「畑」であっても長年宅地として使われていれば農地でない可能性がありますし、逆に地目が「山林」や「原野」でも現に耕作されていれば農地として扱われます。

信託の設計にあたっては、登記事項証明書だけを見て「地目が宅地だから信託できる」と判断するのは危険です。公図・現況写真・固定資産課税台帳を突き合わせ、判断に迷う場合は農業委員会に事前照会をかけるのが安全な進め方です。この事前照会と、その結果を踏まえた財産目録の整理は、信託契約書を作る前の必須工程だとお考えください。

例外的に信託が認められている場面はどこか

農地法が信託を全面的に否定しているかというと、そうではありません。むしろ農地法自身が、特定の主体による信託を前提にした条文を置いています。ただし、そこに登場するのは家族ではなく、農業協同組合と農地中間管理機構です。

農協・農地中間管理機構による信託事業（農地法3条1項14号）

農地法3条1項14号は、農業協同組合法10条3項の信託の引受けの事業、または農業経営基盤強化促進法7条2号に掲げる事業（条文上これらをまとめて「信託事業」と呼びます）を行う農業協同組合または農地中間管理機構が、信託事業による信託の引受けにより所有権を取得する場合、および当該信託の終了により委託者またはその一般承継人が所有権を取得する場合を、3条1項の許可が不要な場合として掲げています。

農業協同組合法10条3項は、貯金の受入れや資金の貸付けといった信用事業を併せ行う農業協同組合が、組合員の委託により、その組合員が所有する農地・採草放牧地を「貸付けの方法により運用すること又は売り渡すことを目的とする信託の引受け」を行うことができると定めています。農業経営基盤強化促進法7条2号は、農地中間管理機構が行う特例事業として「農用地等を売り渡すことを目的とする信託の引受けを行い、及び当該信託の委託者に対し当該農用地等の価格の一部に相当する金額の貸付けを行う事業」を掲げています。

農地中間管理機構の農地貸付信託

もうひとつが、農地中間管理事業の推進に関する法律にもとづく仕組みです。同法2条5項は「農地中間管理権」を定義していますが、その2号に「所有権（農用地等を貸付けの方法により運用することを目的とする信託の引受けにより取得するものに限る。）」が挙げられています。この信託が農地貸付信託です。農地法3条1項14号の3は、この農地貸付信託の終了により委託者またはその一般承継人が所有権を取得する場合も、許可不要としています。

ただし、農地中間管理事業の推進に関する法律27条1項は「農地貸付信託の引受けを行う農地中間管理機構への農用地等の信託の委託者は、受益者となり、信託の利益の全部を享受する」と定めています。委託者と受益者が一致する自益信託しか認められないという意味です。同条2項では、機構が他の者と共同して信託の引受けをすることも禁じられています。

ここが決定的です。家族信託でよく使われる設計——親を委託者兼当初受益者とし、その死亡後は配偶者、さらにその死亡後は長男へと受益権を承継させる受益者連続型（信託法91条）や、委託者の死亡時に指定した者が受益権を取得する遺言代用信託（信託法90条）——は、自益信託限定の枠組みでは組めません。制度としての「農地の信託」は存在しても、それは資産承継のための信託ではなく、農地の貸付け・売渡しを機構や農協に委ねるための信託だということです。

なお、農地中間管理機構の特例事業（農業経営基盤強化促進法7条）は、都道府県知事が定める基本方針に同法5条3項の事項が定められている場合に実施されるものです。売渡目的信託を実際に取り扱っているかどうかは都道府県により異なりますので、利用を検討する場合は必ず所在地の農地中間管理機構に直接確認してください。

参考：国有財産の土地信託にも例外がある

農地法施行規則15条10号は、国有財産法28条の2第1項の規定による信託（農地等を農地及び採草放牧地以外のものにして売り渡すこと等により終了するものに限る）の引受けによって、市街化区域内にある農地または採草放牧地が取得される場合を、農地法3条1項16号の許可不要な場合として掲げています。これも、農地を農地として保有し続けるための信託ではなく、転用・処分を目的とした限定的な例外です。

こうして条文を並べてみると、農地法が許容している信託には共通の性格があることがわかります。公的な主体が、農地の利用集積か処分のために引き受ける信託であること。この枠から外れる家族信託が入り込む余地は、現行法上ありません。

転用を前提にすれば信託できるのか

実務でよく出てくるのが「宅地に転用することを前提にすれば信託できるのではないか」という論点です。この点は、条文の構造を正確に押さえたうえで、慎重に扱う必要があります。

転用目的の権利移動は5条許可の世界に移る

農地法5条1項は、農地を農地以外のものにするため、または採草放牧地を採草放牧地以外のものにするために、これらの土地について3条1項本文に掲げる権利を設定・移転する場合には、当事者が都道府県知事等（農林水産大臣が指定する指定市町村の区域内ではその市町村長）の許可を受けなければならないと定めています。転用を伴う権利移動は、農業委員会の3条許可ではなく、知事等の5条許可の対象になるということです。

そして重要なのは、農地法5条2項の不許可事由には、3条2項3号のような「信託の引受けによる権利取得」を一律に排除する規定が置かれていないという点です。5条2項が並べているのは、農地区分に応じた立地基準（1号・2号）、資力・信用や同意取得の有無などから転用の確実性が認められない場合（3号）、周辺農地の営農条件への支障（4号）、利用集積への支障（5号）、一時的利用のための所有権取得（6号）といった項目です。

それでも「転用すれば自由に信託できる」わけではない

もっとも、この条文構造から直ちに「転用目的なら家族信託が通る」と結論づけるのは早計です。5条許可には次のようなハードルがあります。

• そもそも農用地区域内農地や第1種農地は立地基準により原則不許可であり、転用自体ができないことが多い
• 5条2項3号により、申請に係る農地の全てを申請用途に供することが確実と認められない場合は不許可となる。転用の具体的な計画・資金計画・関係権利者の同意が問われる
• 農地法4条7項（5条3項で準用）により、転用行為が完了するまでの間の実施状況を報告する条件が付される
• 実際に許可されるかどうか、また信託を原因とする権利移転を許可申請の枠組みでどう扱うかは、都道府県および農業委員会の運用に左右される
• そもそも農地を宅地等にするのではなく農地を採草放牧地にするための権利取得は、5条2項8号により3条2項の不許可事由がそのまま持ち込まれるため、同項3号（信託）の壁が残る

したがって実務では、信託契約の効力発生を農地法5条の許可（市街化区域内であれば届出の受理）を停止条件とする設計が検討されます。許可が下りなければ信託は発効せず、農地は委託者の手元に残る、という組み方です。ただしこの場合も、許可が下りるまで信託は動かないため、その間に委託者が判断能力を失うリスクは残ります。「転用を前提にすれば信託できる」という話は、あくまで理論上の可能性であり、事前に農業委員会・都道府県への照会を経て初めて実行可能性を判断できるものだとお考えください。

市街化区域内であれば届出で足りる

市街化区域内の農地については、農地法4条1項7号および5条1項6号により、政令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出れば、知事等の許可は不要です。市街化区域内に農地を持つご家庭では、転用のハードルが相対的に低いため、実際に宅地等へ転用することを前提とする限りで、信託を含む財産設計の選択肢が広がります。農地として耕作を続けたまま信託できるようになるわけではありません。

ただし、市街化区域内であっても生産緑地地区に指定されている農地は別扱いです。生産緑地法8条1項により、生産緑地地区内では建築物その他の工作物の新築・改築・増築などの行為に市町村長の許可が必要とされ、同条2項により、農林漁業を営むために必要な一定の施設等に限って許可できるものとされています。買取りの申出などにより行為制限が解除されない限り、事実上、宅地への転用はできません。生産緑地については後段で改めて整理します。

登記手続については別途の確認が必要

信託財産に属する不動産については、信託法14条により、信託の登記をしなければ信託財産に属することを第三者に対抗できません。また同法34条1項1号・2項により、登記できる財産についての信託の登記義務は信託行為で免除することができないとされています。つまり、不動産を信託する以上、信託の登記は避けて通れません。

農地について所有権移転登記を申請する際には、農地法所定の許可書等の添付が求められるのが登記実務の取扱いです。信託を原因とする移転登記が具体的にどう扱われるか、必要書類は何かといった登記手続の問題については、司法書士にご確認ください。

農地以外の財産を切り出して信託を組むという発想

農地そのものが信託できないとしても、農家の財産は農地だけではありません。実務では、信託できる財産と信託できない財産を明確に切り分け、信託できる部分だけで設計を組むという発想が有効です。

信託財産に組み込める可能性が高いもの

• 自宅の建物と敷地：現況が宅地であれば農地法の対象外です。認知症対策としての価値がもっとも高い部分でもあります
• 農業用倉庫・作業場の敷地：転用の許可・届出等を経て農業用施設の敷地となっている土地（耕作者が2アール未満の自己の農地を自己の農業用施設に供する場合は、農地法施行規則29条1号により転用許可が不要です）は、現況が耕作地でなければ農地に当たらないのが通常の整理です。これに対し、育苗ハウスのように農作物の栽培を行う施設の敷地は農地に当たりますし、底面をコンクリート等で覆った農作物栽培高度化施設についても、農地法43条1項によりそこでの栽培が耕作に該当するものとみなされて農地法が適用されます。個別判断になるため、農業委員会への確認が要ります
• 金銭（預貯金を払い出して信託口口座へ移すもの）：肥料代・燃料代・修繕費など、経営に必要な支出を受託者が滞りなく行えるようにします
• 農業機械・車両：トラクター、コンバイン、田植機、軽トラックなど。信託の対象にすることは可能ですが、軽トラックなど車検証に所有者が記載される車両は、名義変更手続の要否や対抗要件の扱いを事前に確認しておく必要があります
• 収益物件・駐車場：農地を転用済みのアパートや貸駐車場は農地ではありません

農地所有適格法人の株式・持分を信託するという選択肢

農業を法人化している場合、法人の株式または持分を信託するという方法が理論上は考えられます。農地は法人が所有したまま、その法人の支配権（議決権）を信託によって承継させるという発想です。事業承継の場面では一般的な手法でもあります。

ただし、農地を所有する法人は農地法2条3項の農地所有適格法人の要件を満たし続けなければなりません。同項は、法人形態を農事組合法人・株式会社（公開会社でないものに限る）・持分会社に限ったうえで、各号で次の4要件を課しています。

• 主たる事業が農業（関連事業を含む）であること（1号）
• 同項2号イからチまでに掲げる者に該当する株主の議決権が総株主の議決権の過半を占めること。持分会社では、該当社員の数が社員の総数の過半を占めること（2号）
• 常時従事者たる構成員が理事等の数の過半を占めること（3号）
• 理事等または農林水産省令で定める使用人（いずれも常時従事者に限る）のうち1人以上が、その法人の行う農業に必要な農作業に、1年間に農林水産省令で定める日数以上従事すると認められること（4号）

ここで注意が必要なのは、株式を信託すると株主名簿上の株主は受託者になるという点です。受託者が農地法2条3項2号イからチまでのいずれにも該当しない人物であった場合、議決権要件を満たさなくなるおそれがあります。同号イからチには、法人に農地の権利を移転した個人、法人に農地を使用収益させている個人、法人の行う農業に常時従事する者、農作業の委託を行っている個人、地方公共団体・農業協同組合などが挙げられていますが、いずれにも当たらない親族を受託者にすると要件を欠くリスクが生じます。

株式信託を検討する場合は、受託者の属性が農地所有適格法人の要件に与える影響について、設計段階で必ず農業委員会に照会することを強くおすすめします。要件を満たさなくなるおそれがあれば農業委員会の勧告（農地法6条2項）の対象となり、実際に要件を欠くと国による買収（同法7条1項）の対象となり得るなど、影響は農地の保有そのものに及びます。

信託と他の制度を組み合わせる

農地を除いた財産で信託を組んだうえで、農地については別の手当てを重ねるのが現実的な設計です。家族信託そのものの基本設計や費用感については、家族信託の手続きと費用｜認知症対策・任意後見との違いを徹底比較もあわせてご覧ください。委託者の死亡を契機に受益権を承継させる仕組みについては、遺言代用信託とは｜信託法90条・遺言書との違い・受益者変更権・認知症対策で整理しています。

農地を承継する本来のルート——相続・遺言と届出義務

信託が使えない以上、農地の承継は相続と遺言が主役になります。ここは農地法の許可・届出のルールを正確に押さえておく必要があります。

相続による取得に3条許可は不要、ただし届出は必要

相続は当事者の法律行為によらない包括承継であるため、農地法3条1項の権利移動には当たらず、農業委員会の許可は不要とされています。また、遺産分割によって農地の権利が移転する場合も、農地法3条1項12号が明文で許可不要としています（同号は民法768条2項の財産分与に関する裁判・調停、同法958条の2の相続財産の分与に関する裁判による場合も含みます）。

遺贈については扱いが分かれます。農地法施行規則15条5号は「包括遺贈又は相続人に対する特定遺贈により法第三条第一項の権利が取得される場合」を、農地法3条1項16号の許可不要な場合として掲げています。裏を返せば、相続人以外の第三者への特定遺贈は3条許可が必要ということです。「農地は世話になった隣家の方に譲りたい」といった遺言を作る場合、許可が下りなければ遺言が実現しないおそれがあります。

そして、許可が不要であっても届出は必要です。農地法3条の3は、農地または採草放牧地について3条1項本文に掲げる権利を取得した者は、許可を受けて取得した場合や3条1項各号（12号・16号を除く）に該当する場合などを除き、遅滞なく、その農地の存する市町村の農業委員会に届け出なければならないと定めています。農地法施行規則18条5号は届出不要な場合として規則15条各号を挙げつつ5号（包括遺贈・相続人に対する特定遺贈）を明示的に除いていますので、包括遺贈や相続人への特定遺贈で農地を得た場合も届出が必要です。

届出の期限と過料

条文上は「遅滞なく」とされていますが、農林水産省の通知や各市町村の農業委員会の案内では、権利を取得したことを知った時点からおおむね10か月以内が目安として示されています。届出書には、農地法施行規則19条により、権利を取得した者の氏名・住所、農地の所在・地番・面積、権利を取得した事由と取得日、取得した権利の種類と内容、所有権を取得した場合はその者の国籍等を記載します。

届出を怠ったり虚偽の届出をしたりした場合、農地法69条により10万円以下の過料に処せられます。金額こそ大きくありませんが、農業委員会が農地の権利関係を把握できなくなり、後の利用調整や遊休農地対策の場面で不利益を被る点が実質的な問題です。

相続登記の義務化との関係

農地法3条の3の届出は、あくまで農業委員会に対する届出であり、法務局への相続登記とは別の手続です。相続登記については2024年4月1日から義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しなければならず、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象となります。登記手続そのものは司法書士の業務ですので、具体的な申請方法は司法書士にご確認ください。また、2024年4月1日からは、不動産登記の申請書に法定相続情報番号を記載することで、法定相続情報一覧図の写しの添付を省略できるようになっています。

なお、相続手続の前提となる戸籍の収集については、2024年3月1日から戸籍の広域交付が始まり、本籍地以外の市区町村の窓口でも直系尊属・直系卑属の戸籍謄本をまとめて取得できるようになりました。ただし広域交付は本人等が窓口で請求する場合の制度であり、行政書士等の職務上請求は対象外とされています。農地の相続手続全般の流れは、農地の相続手続き・相続登記｜届出義務と農地法の許可・納税猶予を解説で詳しく解説しています。

相続税・贈与税の納税猶予は必ず税理士に確認する

農地には、農業を継続することを条件に相続税・贈与税の納税を猶予する制度（租税特別措置法に基づく農地等についての納税猶予）があります。この制度を利用している農地について、貸付けや権利移動を行うと猶予が打ち切られる場合があり、また一定の貸付けであれば猶予が継続する特例も設けられています。

どの行為が打切り事由に当たるか、猶予が継続する貸付けに該当するかの判断は、農地の所在や契約形態によって大きく異なります。税額の計算や申告手続を含め、必ず税理士にご確認ください。本記事では税務上の取扱いには立ち入りません。

農業経営基盤強化促進法の「地域計画」をどう活用するか

ここからが、農地の承継設計で信託の代わりに使うべき制度の話です。中心になるのが農業経営基盤強化促進法にもとづく地域計画です。

地域計画とは何か（同法19条）

農業経営基盤強化促進法19条1項は、同意市町村が、同法18条1項の協議の結果を踏まえ、農用地の効率的かつ総合的な利用を図るため、農業上の利用が行われる農用地等の区域における農業経営基盤の強化の促進に関する計画（＝地域計画）を定めるものとしています。

そして同条3項は、地域計画において「区域内において農業を担う者ごとに利用する農用地等を定め、これを地図に表示する」ものとしています。これがいわゆる目標地図です。10年後に誰がどの農地を耕すのかを、地図の上で見えるようにする仕組みだとお考えください。

地域計画を定め、または変更しようとするときは、同条6項により、あらかじめ農業委員会、農地中間管理機構、農業協同組合、土地改良区その他の関係者の意見を聴かなければならないとされています。地域の合意形成を経て作られる計画である以上、後継者の名前が目標地図に載っているかどうかは、その後の農地利用の調整で大きな意味を持ちます。

2023年4月1日の制度改正で何が変わったか

令和4年法律第56号による改正（2023年4月1日施行）により、農地の利用集積の仕組みが再編されました。従来、市町村が定めていた農用地利用集積計画は廃止され、農地中間管理機構が定める農用地利用集積等促進計画に一本化されています。この計画は、農地中間管理事業の推進に関する法律18条1項により、農地中間管理機構が定め、都道府県知事の認可を受けるものです。

同じ改正で、農地法3条の許可要件のうち下限面積要件（都府県50アール、北海道2ヘクタール）が撤廃されました。これにより、小規模でも農地を取得できる道が広がっています。ただし撤廃されたのは下限面積要件だけであり、農地法3条2項1号の全部効率利用要件、同項4号の農作業常時従事要件、同項6号の地域との調和要件は引き続き審査されます。「面積要件がなくなったから誰でも農地を買える」という理解は誤りです。

地域計画の区域では利用権設定に制限がかかる場合がある

農業経営基盤強化促進法22条の4第1項は、同法22条の3第1項に規定する事項が定められている地域計画の区域（対象区域内に限る）内の農用地等の所有者等は、当該農用地等について農地中間管理機構以外の者に対して利用権の設定等を行ってはならないと定めています（非常災害の応急措置など農林水産省令で定める場合を除く）。

この特例は、同法22条の3第1項により、同意市町村の農業委員会または農用地区域内の農用地等の所有者等が市町村に提案し、それが地域計画に定められた場合に働きます。提案には、同条2項により農地中間管理機構および対象区域内の農用地等の所有者等の3分の2以上の同意が必要です。

この特例区域に該当する場合、「息子に直接貸す」という素朴な方法が取れなくなります。同法22条の4第2項により、所有者等から申出があれば機構が利用権の設定等を受けることになりますので、機構を経由した設定に切り替える必要があります。自分の農地がどの区域に位置づけられているかは、市町村の農政担当課または農業委員会で確認できます。

認定農業者としての位置づけ（同法12条）

農業経営基盤強化促進法12条1項は、同意市町村の区域内で農業経営を営み、または営もうとする者が、農業経営改善計画を作成して市町村に提出し、その計画が適当である旨の認定を受けることができると定めています。いわゆる認定農業者です。計画には、農業経営の現状、規模拡大・生産方式の合理化・経営管理の合理化・農業従事の態様の改善等の目標、目標達成のためにとるべき措置などを記載します。

後継者が認定農業者となっておくことは、地域計画の目標地図に位置づけられる際にも、農地の利用集積を受ける際にも、実務上の説得力を持ちます。承継の準備としては、名義の話より先に手をつけるべき事項かもしれません。

農地中間管理機構（農地バンク）を使った経営の橋渡し

「信託して受託者に管理してもらう」という発想を、農地の世界で最も近い形で実現するのが農地中間管理機構の活用です。

機構が行う業務の中身

農地中間管理事業の推進に関する法律2条3項は、農地中間管理事業の業務として次のようなものを掲げています。

• 農用地等について農地中間管理権を取得すること
• 農地中間管理権を有する農用地等の貸付けを行うこと
• 農用地等について農業の経営または農作業の委託を受けること
• 農業経営等の委託を受けている農用地等について農業経営等の委託を行うこと
• 農地中間管理権を有する農用地等の改良・造成・復旧、農業用施設の整備その他の利用条件の改善
• 貸付けを行うまでの間の当該農用地等の管理（当該農用地等を利用して行う農業経営を含む）
• 新たに農業経営を営もうとする者のための研修

注目していただきたいのが、貸付先が決まるまでの間の管理業務が明記されている点です。所有者が高齢化して耕作を続けられなくなった農地を、遊休化させずに預けられる受け皿として機能します。なお、市街化区域は原則として農地中間管理事業の事業実施地域から除かれています（同項柱書）。

手続と、その効果

機構が権利を取得したり貸し付けたりする際は、同法18条1項により農用地利用集積等促進計画を定め、都道府県知事の認可を受けます。知事が認可したときは、同条7項により関係する農業委員会への通知と公告が行われます。そして農地法3条1項7号により、この公告があった促進計画の定めるところによって権利が設定・移転される場合は、農地法3条の許可が不要となります。個別に許可申請をしなくてよいという点は、実務上大きな利点です。

さらに同法18条10項は、機構が農地中間管理権（賃借権・使用貸借による権利に係るもの）を有する農用地等を貸し付ける場合には、民法594条2項・612条1項の規定にかかわらず、貸主または賃貸人の承諾を得ることを要しないと定めています。転貸のたびに所有者の承諾を取り直す必要がないため、担い手の変更にも柔軟に対応できます。

「所有権は動かさず、経営だけ移す」という設計

農地の家族信託で実現したかったことを整理すると、多くの場合は次の2点に集約されます。

• 所有者が判断能力を失っても、農地の利用が止まらないようにしたい
• 次の世代に、確実に経営を引き継ぎたい

この2点は、信託でなくても生前のうちに機構経由で貸借を設定し、経営を後継者へ移しておくことで相当程度実現できます。所有権は親の名義のまま、耕作と経営は後継者が担い、賃料は親に入る。親が判断能力を失っても、既に設定された賃貸借は存続期間中は継続します。ただし、機構を経由した促進計画による賃借権は農地法17条の法定更新の対象外で、期間満了後に改めて設定するには所有者側の意思表示が必要になるため、存続期間の定め方に注意が必要です。所有権の承継は相続または遺言で処理する——これが、農地における現実的な承継設計です。

賃料水準、貸付期間、機構を通した場合の協力金の有無などは地域によって異なります。具体的な条件は、農地の所在する都道府県の農地中間管理機構および市町村の農政担当課にご確認ください。また、相続税・贈与税の納税猶予を受けている農地や、将来の相続で納税猶予の利用を考えている農地について貸借を設定する場合は、猶予への影響を事前に税理士にご確認ください。

都市農地（生産緑地）の特殊性

市街化区域内で農業を営んでいる場合、生産緑地の制度が承継設計に直結します。ここは別の法体系が重なるため、切り分けて理解しておく必要があります。

生産緑地地区内では行為が厳しく制限される

生産緑地法3条1項により、市街化区域内の農地等で一定の条件に該当する一団の区域については、都市計画に生産緑地地区を定めることができます。生産緑地地区に関する都市計画の案については、同条3項により農地等利害関係人の同意を得なければならないとされています。

生産緑地地区内では、生産緑地法8条1項により、建築物その他の工作物の新築・改築・増築などの行為に市町村長の許可が必要です。同条2項により、市町村長が許可できるのは、良好な生活環境の確保を図る上で支障がないと認められる一定の施設に限られます。行為制限がかかっている間は、宅地への転用を前提とした信託は生産緑地では成り立ちません。

買取りの申出と特定生産緑地

生産緑地法10条1項は、生産緑地に係る都市計画の告示の日から起算して30年を経過する日（申出基準日）以後において、所有者が市町村長に対し時価での買取りを申し出ることができると定めています。また同条2項は、告示の日以後において、当該生産緑地に係る農林漁業の主たる従事者が死亡し、または農林漁業に従事することを不可能にさせる故障を有するに至ったときにも、買取りの申出ができるとしています。

買取りの申出があった場合、市町村長は同法11条1項により特別の事情がない限り時価で買い取るものとされ、同法12条1項により申出の日から起算して1か月以内に買い取る旨または買い取らない旨を書面で通知します。そして同法14条により、申出の日から3か月以内に所有権の移転（相続その他の一般承継による移転を除く）が行われなかったときは、7条（生産緑地の管理）から9条（原状回復命令等）までの規定が適用されなくなります。

2017年の生産緑地法改正（2018年4月1日施行）で導入された特定生産緑地は、同法10条の2により、申出基準日が近く到来する生産緑地のうち、その保全を確実に行うことが良好な都市環境の形成上とくに有効と認められるものを市町村長が指定する制度です。指定は申出基準日までに行い、期限は申出基準日から起算して10年を経過する日とされます（同条2項）。同法10条の3により、10年ごとの延長も可能です。

ここで重要なのは、指定は申出基準日までに行わなければならず、期限を過ぎてからの指定はできないという点です。相続や認知症で対応が遅れると、指定の機会そのものを失います。承継設計の中で、指定期限のカレンダー管理は必須項目です。

都市農地の貸借の円滑化に関する法律

都市農地の貸借の円滑化に関する法律は、生産緑地地区の区域内の農地（同法2条2項の「都市農地」）について、貸借を進めるための特例を定めています。同法4条1項により、都市農地を自らの耕作の事業の用に供するため賃借権等の設定を受けようとする者は、事業計画を作成して市町村長の認定を受けることができます。市町村長は同条3項により、農業委員会の決定を経て認定します。

そして同法8条1項は、認定事業計画に従って認定都市農地について賃借権等が設定される場合には、農地法3条1項本文の規定を適用しないと定めています。同条2項により法定更新に関する農地法17条本文も適用されず、同条3項により一定の解除には農地法18条1項本文が適用されません。都市農地を貸しても返ってこなくなる、という懸念に対応した仕組みです。

後継者が就農するまでの間、都市農地を他の担い手に貸して営農を継続するといった設計は、この法律を使うことで現実的になります。生産緑地の指定状況、特定生産緑地への移行の有無、貸借の可否は、市町村の都市計画担当課と農業委員会にご確認ください。

認知症リスクへの備えと、検討の順番

最後に、実際にご相談を受けたときにどういう順序で検討するかを整理します。

農地の手続は「本人の意思」が前提になる

農地法3条1項・5条1項の許可は権利を設定・移転する「当事者が」受けるものとされ、4条1項の許可は農地を転用する者が受けるものとされています。判断能力を失った後は、本人がこれらの申請に必要な意思表示をすることはできず、任意後見人や成年後見人等の代理人による手続に頼ることになります。農協との取引、農業共済の手続、機械のリース契約なども同様です。農地に関する手続を本人の意思で動かせるのは、本人が元気なうちだけという前提を、まず共有しておく必要があります。

検討する順番

1. 財産の棚卸しと現況判定：登記事項証明書と公図を取り寄せ、各筆が農地に当たるかを現況ベースで確認する。判断に迷う筆は農業委員会に事前照会する
2. 地域計画・生産緑地の確認：市町村で、地域計画の区域内か、目標地図に誰が位置づけられているか、生産緑地・特定生産緑地の指定状況を確認する
3. 経営の引継ぎ方を決める：後継者へ直接貸すのか、機構を経由するのか、法人化するのか。地域計画の特例区域であれば機構経由が必須になる
4. 農地以外の財産で信託を設計する：自宅、金銭、農業機械などを対象に、認知症対策としての信託を組む
5. 農地の承継先を遺言で確定する：相続人に承継させるのであれば農地法上の許可は不要で届出のみ（相続登記の申請義務は別途あります）。相続人以外の第三者に特定遺贈をする場合は3条許可が必要になる点を織り込む（包括遺贈であれば相続人以外に対するものでも許可は不要です）
6. 任意後見・財産管理委任契約を重ねる：信託でカバーできない身上保護や、信託財産以外の手続に備える

家族信託・任意後見・財産管理委任契約の使い分けについては、家族信託 vs 任意後見 vs 財産管理委任契約｜認知症対策3つの方法を比較で比較しています。また、信託の目的別の契約類型は目的別信託契約書とは？事業承継信託・遺言代用信託・受益者連続型信託・信託銀行型信託の違いを解説を、信託の監督体制の設計は信託監督人と受益者代理人の違い｜信託法第131条・第138条・第139条第4項・受益者連続信託30年ルール・権限・報酬・後任選任を解説をご参照ください。

受託者を家族にすること自体のルール

なお、家族信託そのものについて誤解されがちな点を補足します。信託業法2条1項は「信託業」を信託の引受けを行う営業と定義し、同法3条は信託業を営むには内閣総理大臣の免許が必要としています。家族が受託者になる家族信託は、営業として反復継続して引き受けるものではないため信託業には当たらない、というのが一般的な整理です。ただし、報酬を得て不特定多数から反復継続して信託を引き受ければ信託業の問題が生じます。

また信託法9条は「法令によりある財産権を享有することができない者は、その権利を有するのと同一の利益を受益者として享受することができない」と定めています（脱法信託の禁止）。農地法が信託による農地の権利取得を認めていない以上、形式を変えて実質的に同じ結果を得ようとする設計には、この規定の観点からも慎重な検討が必要です。

手続書類の作成で行政書士が関与できる範囲

行政書士法1条の3第1項は、行政書士の業務として、官公署に提出する書類その他権利義務または事実証明に関する書類を作成することを業とすると定めています。また同法1条の4第1項1号は、作成した書類の提出手続の代理等を業務として掲げています。農地に関していえば、農地法3条・4条・5条の許可申請書、3条の3の届出書といった官公署提出書類の作成と提出代理が、行政書士の業務範囲です。

これに対し、不動産登記の申請書作成・代理は司法書士の業務、相続税を含む税務相談・税務代理・税務書類の作成は税理士の業務、紛争性のある事案の代理・交渉は弁護士の業務です。行政書士法1条の3第2項は、他の法律で制限されている業務は行えないと明示しています。ご依頼の際は、どの手続が誰の担当になるのかを最初に整理しておくと、二度手間を避けられます。

まとめ

農地を農地のまま家族信託の対象にすることは、現行法上できません。農地法3条1項により農地の権利移動には農業委員会の許可が必要であるところ、同条2項3号が「信託の引受けにより第一号に掲げる権利が取得される場合」を不許可事由として明記しており、しかもただし書の「政令で定める相当の事由」による救済は1号・2号・4号に限られ3号には及びません。無許可の権利移動は同条6項により効力を生ぜず、同法64条1号の罰則の対象にもなります。

例外として信託が認められているのは、農業協同組合や農地中間管理機構が引き受けるものに限られます。農地法3条1項14号・14号の3、農業協同組合法10条3項、農業経営基盤強化促進法7条2号がその根拠ですが、農地中間管理事業の推進に関する法律27条1項が農地貸付信託を委託者＝受益者の自益信託に限定しているため、受益者連続や遺言代用といった資産承継型の設計には使えません。

信託が使えない代わりに、農業経営基盤強化促進法と農地中間管理事業の推進に関する法律が用意した仕組みがあります。地域計画（基盤強化促進法19条）の目標地図に後継者を位置づけ、認定農業者（同法12条）としての基盤を作り、農地中間管理機構を経由した貸借（中間管理法18条・農地法3条1項7号により3条許可不要）で経営を先に移す。所有権は相続や遺言で承継させる。この組み合わせが、農地における現実的な承継設計です。

市街化区域内の農地では、生産緑地・特定生産緑地の指定期限が承継設計を左右します。特定生産緑地の指定は申出基準日までに行う必要があり（生産緑地法10条の2第2項）、期限を過ぎると指定できません。都市農地の貸借の円滑化に関する法律8条1項により農地法3条1項本文の適用が除外される貸借の仕組みもありますので、市町村の都市計画担当課と農業委員会への確認を早めに済ませておくことをおすすめします。

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