行政書士法人Tree 
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目次
相続登記とは、不動産の名義を亡くなった人から相続する人の名義に変更する手続きのことです。（正確には「相続による所有権移転登記」といいます。）登記申請手続に必要な書類も多く、不慣れな手続きでもあるため、一般的には専門家に依頼されることが多いです。
申請手続は、不動産がある管轄の法務局で行います。必要書類を用意し、登記申請書とともに法務局に提出します。
主な流れは下記のとおりです。
遺言書の有無によって今後の流れが大きく変わりますので、まずは遺言の有無を確認しましょう。
今回は遺言書が存在しない前提で手続きの流れを記載しております。
被相続人の出生から死亡に至るまでの戸籍謄本を収集し、法定相続人を確定します。
不動産を含む相続財産の調査を行います。このときに消極財産（借金等）も含めて調査を行うことが重要です。
相続人全員で話し合い、誰が不動産を引継ぐか決めます。
（※相続人が1人の場合は、遺産分割協議は不要です。遺言書があり、その中で不動産を取得する人が指定されている場合も、遺産分割協議は不要となります。）
不動産を引継ぐ人が、遺産分割協議書や戸籍謄本などの必要書類を持って法務局に申請します。
※遺言書があった場合は、遺言によって不動産の所有権を取得した相続人が取得を知った日から3年以内に遺言の内容を踏まえた登記の申請を行います。
不動産の相続登記申請手続で一般的な手続方法は、遺産分割協議をして相続登記をする方法です。遺産分割協議とは、相続人全員で、被相続人（亡くなった人）の財産について「誰が」「どの財産を」「どれだけ」受け取るか話し合うことです。具体的には、不動産の場合、「不動産の名義を誰にするか（誰が不動産を取得するのか）」を話し合って決めます。
そして話し合った内容を書面（遺産分割協議書）にして、相続人全員が署名をして実印を押印します。
遺産分割協議では、不動産以外のすべての相続財産について取り決めることが一般的です。
3年以内に遺産分割協議が成立しない場合
⇒3年以内に法定相続分での相続登記の申請を行います。（あるいは3年以内に相続人申告登記を行う。）
⇒その後に遺産分割協議が成立した場合には、遺産分割協議成立日から3年以内に、その内容を踏まえた相続登記の申請を行います。（その後に遺産分割が成立しなければ、それ以上の登記申請は義務付けられない。）
相続放棄をした相続人がいる場合
⇒その者は、初めから相続人とならなかったものとみなされるため、他の相続人は、その者を除いた上で算定される法定相続分に応じて権利を取得することになります。他の相続人は、当該相続放棄を知った日から3年以内に相続放棄後の割合による相続登記の申請を行います。
なお、令和６年４月１日から、相続登記の申請が義務化されました。これによって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から３年以内に、相続登記をしなければなりません。また、令和６年４月１日より以前に相続が開始している場合も、３年の猶予期間がありますが、義務化の対象となります。不動産を相続したら、お早めに登記の申請をしましょう。
次の章では、具体的な相続登記手続きについて、揃えるべき必要書類を解説します。
相続登記を正当な理由なく義務に違反した場合は１０万円以下の過料の適用対象となります。遺産分割が成立した日から３年以内に相続登記をしない場合も同様です。
法定相続分による相続の場合
法定相続分による相続登記とは、不動産の権利を相続人の法定相続割合通りに分ける方法です。
（上記参考画像：夫が亡くなり相続人が妻及び子２人の場合は、妻が2分の1、子Aが4分の1、子Bが4分の1の権利を引き継ぐこととなります。）
この場合、遺産分割協議書が不要なので、遺産分割協議書を作成することなく相続登記を申請できるのでメリットに思われるかもしれませんが、デメリットは不動産が共有名義になってしまうことです。
不動産が共有状態ということは、例えば売却したいとき、共有者全員で手続きをする必要があります。（仮にひとりでも反対があれば売却できない。）手続きの容易さから、その場しのぎの対応で手続きを進めてしまうと後になって困ってしまうこともあるため、しっかり検討して適切な方法で手続きを行いましょう。
共有登記の場合、各共有者が合意しなければ不動産をすべて売却することはできません。共有部分のみを売却するといった方法もございますが、相場よりも非常に安い金額になったり、買い手がつかないといった問題も考えられます。
法定相続分の登記申請における必要書類
- 登記申請書
下記よりダウンロードが可能です。
登記申請書 - 戸籍謄本
亡くなった方の戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍を含む）と、相続人全員の戸籍謄本（被相続人の死亡日以降に発行がされたもの）が必要です。
※令和６年３月１日から、戸籍法の一部を改正する法律（令和元年法律第１７号）が施行され、本籍地以外の市区町村の窓口でも、戸籍証明書・除籍証明書を請求できるようになりました。 - 住民票（戸籍の除附票でも可）
亡くなった方の住民票（除票ともいう。）と、不動産を取得する相続人全員の住民票が必要です。 - 固定資産税納税通知書
相続登記する不動産の評価額を証明するために必要になります。その評価額に基づいて、登録免許税の金額が決まります。 固定資産税納税通知書は、毎年5月頃に、役所や市税事務所等から不動産の所有者に送られます。
①原則、再発行ができません
紛失等で手元にない場合は、下記の「固定資産評価証明書」等を取得して代用しましょう。
②相続登記では、該当年度のもののみ利用可能です ※亡くなられた年度のものではありません。
例えば、令和6年9月に申請する場合は、令和6年の5月頃に届く固定資産税納税通知書を提出することになります。（※年度の区切りは3月31日であるため、令和5年2月に申請をする場合は令和6年5月頃に届く令和6年度の通知書を使う。）
③納税通知書がなくても【固定資産評価証明書】で代用可
不動産所在地を管轄する役所（または市税事務所）で発行できます。納税通知書と同様に、不動産の評価額が記載されています。 - 相続関係説明図
亡くなった方及び相続人の続柄を図に表したものです。（※必ず添付しなければならない書面ではありませんが、添付することによって、戸籍謄本の原本還付請求が簡単になります。）
いわゆる家系図に似た書類で、故人と相続権を有する人だけを記載することで、相続関係が一目でわかります。
相続関係説明図には下記を記載する必要があります。
①亡くなった人の情報 氏名、住所、生年月日、本籍地、登記簿記載住所
②相続人全員の情報 氏名、住所、生年月日 - 収入印紙
相続登記にかかる税金（登録免許税）の納付で利用します。郵便局や法務局で入手することができます。 対象の不動産の固定資産税評価額 × 0.4％ = 登録免許税（※100円未満は切り捨て） - 登録免許税印紙納付台紙
収入印紙を貼付するための用紙です。
遺産分割協議があった場合の登記申請における必要書類
- 登記申請書
下記よりダウンロードが可能です。
登記申請書 - 遺産分割協議書
遺産分割協議書には相続人全員が署名し、実印の押印したものが必要となります。
遺産分割協議書は、相続人の間で、被相続人（亡くなった方）の財産をどのように分けるかを協議・話し合い（遺産の分割）を行い、遺産分割協議書として書面を作成します。この遺産分割協議は法定相続人全員で行う必要があり、ひとりでも欠けた状態で行った場合には無効となります。
そして不動産の権利帰属についても必ず明記されている必要があります。 - 戸籍謄本
亡くなった方の戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍を含む）と、相続人全員の戸籍謄本（被相続人の死亡日以降に発行がされたもの）が必要です。
※令和６年３月１日から、戸籍法の一部を改正する法律（令和元年法律第１７号）が施行され、本籍地以外の市区町村の窓口でも、戸籍証明書・除籍証明書を請求できるようになりました。 - 住民票（戸籍の除附票でも可）
亡くなった方の住民票（除票ともいう。）と、不動産を取得する相続人全員の住民票が必要です。 - 固定資産税納税通知書
相続登記する不動産の評価額を証明するために必要になります。その評価額に基づいて、登録免許税の金額が決まります。 固定資産税納税通知書は、毎年5月頃に、役所や市税事務所等から不動産の所有者に送られます。
①原則、再発行ができません
紛失等で手元にない場合は、下記の「固定資産評価証明書」等を取得して代用しましょう。
②相続登記では、該当年度のもののみ利用可能です ※亡くなられた年度のものではありません。
例えば、令和6年9月に申請する場合は、令和6年の5月頃に届く固定資産税納税通知書を提出することになります。（※年度の区切りは3月31日であるため、令和5年2月に申請をする場合は令和6年5月頃に届く令和6年度の通知書を使う。）
③納税通知書がなくても【固定資産評価証明書】で代用可
不動産所在地を管轄する役所（または市税事務所）で発行できます。納税通知書と同様に、不動産の評価額が記載されています。 - 印鑑証明書
遺産分割協議書に押印している印鑑が実印であることを証明するために必要になります。遺産分割協議書に押印した相続人全員分の印鑑証明書が必要です。 - 相続関係説明図
亡くなった方及び相続人の続柄を図に表したものです。（※必ず添付しなければならない書面ではありませんが、添付することによって、戸籍謄本の原本還付請求が簡単になります。）
いわゆる家系図に似た書類で、故人と相続権を有する人だけを記載することで、相続関係が一目でわかります。
相続関係説明図には下記を記載する必要があります。
①亡くなった人の情報 氏名、住所、生年月日、本籍地、登記簿記載住所
②相続人全員の情報 氏名、住所、生年月日 - 収入印紙
相続登記にかかる税金（登録免許税）の納付で利用します。郵便局や法務局で入手することができます。 対象の不動産の固定資産税評価額 × 0.4％ = 登録免許税（※100円未満は切り捨て） - 登録免許税印紙納付台紙
収入印紙を貼付するための用紙です。
遺言書があった場合の登記申請における必要書類
遺言により不動産を取得する人が決まっている場合は、遺産分割協議は不要となります。遺言による相続登記は、法定相続分による登記申請や、遺産分割協議があった場合の登記申請に比べて、必要な戸籍謄本が少なくて済むのが特徴です。
遺言による登記の場合には、①「遺言の効力が発生したこと（遺言者が死亡したこと）」と、②「不動産を取得する人が相続人であること」の２点を証明する戸籍謄本を添付すれば足りるとされています。そのため、被相続人については出生から死亡までのすべての戸籍謄本を揃える必要はなく、相続人についても不動産を取得しない相続人については添付する必要はありません。
- 登記申請書
下記よりダウンロードが可能です。
登記申請書 - 遺言書
自筆証書遺言で法務局に保管をしていない場合は、相続登記を申請する前に家庭裁判所で検認という手続きが必要になります。
※検認とは、遺言書の内容を明確にして偽造変造を防止するために家庭裁判所において相続人の立ち会いのもとで遺言書を開封する手続きです。なお、公正証書遺言と法務局における遺言書保管制度を利用した自筆証書遺言の場合には検認手続きは不要となります。 - 戸籍謄本
亡くなった方の戸籍謄本（除籍謄本）と、相続人の戸籍謄本（被相続人の死亡日以降に発行がされたもの）が必要です。
①被相続人についての死亡の記載のある戸籍謄本
②不動産を取得する相続人の現在戸籍謄本 ※不動産の取得者が相続人以外の場合（遺贈の場合）は不要です。 - 住民票（戸籍の除附票でも可）
亡くなった方の住民票（除票ともいう。）と、不動産を取得する相続人全員の住民票が必要です。 - 固定資産税納税通知書
相続登記する不動産の評価額を証明するために必要になります。その評価額に基づいて、登録免許税の金額が決まります。 固定資産税納税通知書は、毎年5月頃に、役所や市税事務所等から不動産の所有者に送られます。
①原則、再発行ができません
紛失等で手元にない場合は、下記の「固定資産評価証明書」等を取得して代用しましょう。
②相続登記では、該当年度のもののみ利用可能です ※亡くなられた年度のものではありません。
例えば、令和6年9月に申請する場合は、令和6年の5月頃に届く固定資産税納税通知書を提出することになります。（※年度の区切りは3月31日であるため、令和5年2月に申請をする場合は令和6年5月頃に届く令和6年度の通知書を使う。）
③納税通知書がなくても【固定資産評価証明書】で代用可
不動産所在地を管轄する役所（または市税事務所）で発行できます。納税通知書と同様に、不動産の評価額が記載されています。 - 相続関係説明図
亡くなった方及び相続人の続柄を図に表したものです。（※必ず添付しなければならない書面ではありませんが、添付することによって、戸籍謄本の原本還付請求が簡単になります。）
いわゆる家系図に似た書類で、故人と相続権を有する人だけを記載することで、相続関係が一目でわかります。
相続関係説明図には下記を記載する必要があります。
①亡くなった人の情報 氏名、住所、生年月日、本籍地、登記簿記載住所
②相続人全員の情報 氏名、住所、生年月日 - 収入印紙
相続登記にかかる税金（登録免許税）の納付で利用します。郵便局や法務局で入手することができます。 対象の不動産の固定資産税評価額 × 0.4％ = 登録免許税（※100円未満は切り捨て） - 登録免許税印紙納付台紙
収入印紙を貼付するための用紙です。
追加書類が必要なケースについて
上記には一般的な【法定相続分における登記申請】【遺産分割協議があった場合の登記申請】【遺言書があった場合の登記申請】について、それぞれのパターンに応じて必要な添付書面を解説いたしました。
しかし、下記のようなケースでは、追加書類が発生する場合もあります。
相続人の中に、下記に該当する人がいる場合
- 未成年の相続人
- 相続放棄した相続人
- 認知症の相続人
- 所在不明の相続人
- 外国籍の相続人
- 相続登記前に亡くなった相続人
その他、被相続人が外国籍の場合や、遺産分割の調停調書がある場合なども追加で書類が必要になります。
このようなケースは一般的な書類のみでは対応ができないケースがございますので、詳しくは司法書士事務所等にご相談頂ければと思います。
遺言執行者とは、遺言に書かれた内容を実現する人のことです。
たとえば、遺言で「○○に不動産を相続させる」と書いても、法務局へ登記の申請をしなければ名義はそのままの状態です。預貯金や株式などの財産についても同様です。そのため、遺言執行者を定め、すべて手続きをしてもらうことで確実に遺言書の内容を実現できます。
遺言執行者は、遺言の中で遺言執行者を指定することができますし、遺言において「遺言執行者を指定すべき人」を定めておくことも可能ですし、遺言にて遺言執行者として選任されている方は復任権（民法1016条）に基づいて遺言執行業務を任せることもできます。
法律の専門的知識を有しており、公平・中立に職務を行うことが期待できる弊所行政書士法人Treeを遺言執行者に指定することもでき、弊所では司法書士法人、税理士法人、弁護士法人等と連携して相続に関するお手続きを進めることが可能です。
遺言執行者を定めるメリット
①相続手続きが円滑になる
遺言執行者を定めておくと、他の相続人の同意を得ることなく、遺言執行者が単独で手続きをすべて行えるので、相続手続きがスムーズに進みます。近年の相続法改正によって、遺言執行者が単独で登記申請手続をできる旨が明記されました（民法1014条2項）。
また、相続人が自分で不動産登記の申請や銀行の手続き等をする必要がなくなるので、相続人の方の負担軽減にもつながります。
②相続人が勝手に財産を処分できなくなる
遺言執行者を定めておくと、相続人は遺言書の内容に反することができなくなります。たとえ遺言書に書かれた内容が気に入らなくても、財産を勝手に処分することはできません。もし、一部の相続人が遺言書の内容に反して財産を処分した場合はその行為の無効となります。（善意の第三者には対抗できない。）
③子の認知や相続人の廃除ができる
遺言事項には、遺言執行者にしかできないことがあります。たとえば、子の認知や相続人の廃除をする場合には、必ず遺言執行者の選任が必要です。
④遺贈の登記手続きがスムーズに進む
遺贈とは、遺言により遺言者の財産を他人に贈与することです。遺贈を受ける他人を受遺者（じゅいしゃ）といいます。相続人のみならず、相続人以外の人も受遺者にすることができます。ただし、通常、相続人に対しては上記の「相続させる旨の遺言」がなされるため、遺贈は相続人以外を対象にすることがほとんどです。（例：被相続人の相続人が息子1人のみ場合は、相続人はその息子となりますが、被相続人が孫（息子の子）1人に対してのみ、一切の財産を渡したい場合は、孫に対して遺贈をすることになり、孫は受遺者に該当します。）遺言執行者がいない場合は相続人が登記手続をすることになりますが、たとえば相続財産を相続することができなかった相続人が受遺者の為に相続登記を円滑に行うとは限りません。この場合に、遺言執行者がいるのであれば、遺言執行者が、被相続人の意思に沿った遺言書の内容を実現することができます。なお、被相続人名義の不動産について遺贈がなされた場合、遺言執行者が指定されているのであれば、遺言執行者のみが登記申請手続を行うことができます（民法1012条2項）。
また、登記申請手続に必要な印鑑証明書は、受遺者を遺言執行者に指定することで、遺言執行者である受遺者の印鑑証明書だけで登記申請手続が可能となり、実質的に受遺者単独での遺贈の登記申請を行えるメリットがあります。
相続法が改正される前、遺言執行者の法的地位は「相続人の代理人とみなす」とする規定があるのみで（旧民法1015条）、必ずしもその法的地位が明確ではありませんでした。そのため、遺言者の意思と相続人の利益が対立する場合に遺言執行者と相続人との間でトラブルが生じるなどの不都合がありました。こうしたことを踏まえて、下記のような規定が設けられ、遺言執行者の法的地位や一般的な権限が明確化されました。
- 遺言執行者は、遺言の内容を実現するため、相続財産の管理その他遺言の執行に必要な一切の行為をする権利義務を有する（民法1012条1項）。遺言執行者がある場合には、遺贈の履行は、遺言執行者のみが行うことができる（同条2項）。
- 遺言執行者がある場合には、相続人は、相続財産の処分その他遺言の執行を妨げるべき行為をすることができない（民法1013条1項）。前項の規定に違反してした行為は、無効とする（同条2項本文）
- 前項の財産が預貯金債権である場合には、遺言執行者は、同項に規定する行為のほか、その預金又は貯金の払戻しの請求及びその預金又は貯金にかかる契約の解約の申入れをすることができる。ただし、解約の申入れについては、その預貯金債権の全部が特定財産承継遺言の目的である場合に限る（民法1014条3項）。
遺言執行者は法的義務を負う役職なので、メリットも多々ありますが注意しなければならない点もございます。
遺言執行者については下記記事にて詳しく解説しておりますので、よろしければ下記記事をご参照ください。
遺言執行者の法的義務と選び方やその役割｜相続を円滑に進めるためのポイント
弊所で対応可能なサポート
①生前対策サポート
相続トラブルを回避するために生前対策として生前贈与といった方法が考えられます。生前贈与とは、被相続人が死亡する前に、自分の財産を他人に分け与える行為で、将来の相続対策として利用されています。弊所では、後々の相続トラブルを防止するため贈与の事実を書面に残す「贈与契約書」を作成するサポートをしています。
②遺言書サポート
相続人間での争いを防止するためには、遺言書の作成が効果的です。遺言書には、遺言者本人が本文の全文・日付・氏名を自筆で書いた書面に捺印する「自筆証書遺言」と、遺言者本人が公証役場に出向き、証人2人以上の立ち会いのもとで遺言の内容を話し、公証人が筆記する「公正証書遺言」がございます。弊所では、何度でも無料でご相談が可能となっておりますので、ご不明点などを全て解決した上で、ご依頼者様のご要望に叶った確実な遺言書の作成をサポート致します。
③遺言執行者サポート
遺言執行者は遺言書の内容を実現するための業務を行う人物であり、相続や法律に関する専門的な知識や経験が必要になることも多いです。弊所行政書士法人Treeを遺言執行者として指定し、すべての相続手続を弊所のほうで進めることも可能です。
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相続登記手続きは行政書士では職務上、関与することができません。そのため相続登記のみをご依頼希望の場合は、司法書士が専門家になりますので、司法書士にご依頼いただくことをお勧めいたします。
