公開日：2026年5月16日
近隣住民や賃借人が孤独死した場合、家族・大家・管理会社は短期間で多数の対応に追われます。警察による検視と死体検案書の交付、特殊清掃業者の手配、葬儀と火葬、賃貸借契約の終了処理、相続放棄の検討、行旅死亡人取扱法に基づく市町村対応など、誰がどの順番で動くかを把握しておかないと、賃貸物件の原状回復費・残置物処分費の負担、相続関連の重大な不利益が発生します。本記事では孤独死発生直後から契約終了までの流れを、賃貸借・遺品整理・行政手続の各論点に沿って実務目線で解説します。
本記事の結論：
- 孤独死発生時はまず警察への通報と死体検案書の交付確認が出発点。家族判明時は相続人対応、不明時は行旅死亡人取扱法（明治32年法律第93号）に基づき市町村が対応。
- 賃貸借契約は借主死亡で当然に終了せず、相続人への承継または合意解除の手続が必要。残置物は所有権の問題があり相続人の同意なしに処分不可。
- 残置物トラブル防止には国交省・法務省2021年公表のモデル契約条項の活用が有効。受任者方式で死後事務を委任する設計が中心。
- 当所は死後事務委任契約書・遺言書・相続関係説明図の作成を担当。賃貸借トラブルの代理交渉・相続放棄は弁護士・司法書士をご紹介します。
目次
根拠法令
- 行旅病人及行旅死亡人取扱法（明治32年法律第93号）
- 民法第896条（相続の一般的効力）・民法第939条（相続放棄の効果）
- 民法第940条（相続放棄者の管理義務）2023年改正
- 借地借家法第26条以下（建物賃貸借の終了）
- 墓地、埋葬等に関する法律第5条・第9条（火葬・行旅死亡人の埋葬）
- 戸籍法第86条以下（死亡届）・第92条（本籍・氏名不明死体の警察官報告）
- 刑事訴訟法第229条（検視）・医師法第20条（検案書）
- 「残置物の処理等に関するモデル契約条項」（国土交通省・法務省2021年）
孤独死発見直後の初動：警察通報と検視
孤独死を発見した場合、第一報は警察（110番）です。家族でも大家でも管理会社でも同じです。室内で死亡している場合は事件性の有無を判断するため、刑事訴訟法第229条に基づく検視が行われます。検視は検察官が行うのが原則ですが、検察事務官又は司法警察員に代行させることができ（同条第2項、代行検視）、実務上は司法警察員による代行検視が原則です。医師による検案を経て死亡時刻・死因が確定します。
死亡診断書と死体検案書の違い
医師が診療中の傷病に関連して死亡したと判断できる場合は「死亡診断書」が作成され、死因が明らかでない場合、異状死の疑いがある場合、孤独死で発見まで時間が経過している場合などは、警察対応・検視を経て医師による「死体検案書」が作成されるのが通常です。いずれも死亡届（戸籍法第86条）の添付書類となります。死体検案書は地域により監察医、監察医務院、警察嘱託医等が作成します。監察医制度の有無、検案費用、支払方法は自治体・事案により異なるため、警察または自治体の案内に従います。費用は数万円から十数万円程度となることがあります。事件性ありと判断されると司法解剖が行われ、遺体の引渡しまで時間を要します。
遺体の引取り権者と順番
遺体の引取りは原則として親族（配偶者・子・親・兄弟姉妹）が行います。親族が引取りを拒否した場合、警察は市町村に通報し、行旅死亡人取扱法第7条以下に基づく対応に移行します。賃貸物件の大家・管理会社は引取り権者ではない点に注意が必要です。
身元判明・親族判明の場合の流れ
身元と親族が判明している場合、親族が死体検案書を受け取り、死亡届を市町村役場に提出します（死亡を知った日から7日以内、戸籍法第86条）。火葬許可証の交付を受けて葬儀社と火葬場を手配し、葬儀後に遺品整理・賃貸借契約の解約処理に移ります。
相続放棄を検討する場合の遺品取扱い
相続放棄を検討する親族は、遺品の取扱いに極めて注意が必要です。被相続人の財産（預貯金・現金・貴金属等）を処分すると単純承認とみなされ（民法第921条第1号）、相続放棄ができなくなる可能性があります。賃貸物件内の遺品も「相続財産」に含まれるため、安易な処分は禁物です。相続放棄を予定する場合は、遺品の処分・預貯金の引出し・高価品の持出しを避け、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内（民法第915条第1項）に家庭裁判所への相続放棄申述を行ってください。財産・債務調査が間に合わない場合は、期間内に熟慮期間伸長申立てを検討します。
2023年民法改正後の相続放棄者の管理義務
令和3年法律第24号（令和3年4月28日公布・令和5年〔2023年〕4月1日施行）により、民法第940条第1項は「相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない」と改正されました。改正前は「相続放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない」でしたが、改正後は管理義務から保存義務に整理され、対象も「現に占有している財産」に限定されました。鍵を所持している、室内に立ち入って遺品を管理している、定期的に物件を管理しているなどの事情がある場合は「現に占有」していると評価される可能性があります。占有の有無は事実関係により判断されるため、相続放棄を検討する場合は遺品の処分・持出し・鍵の管理を行う前に専門家へ確認することが安全です。
身元不明・親族不在の場合：行旅死亡人取扱法
住所・居所・氏名のいずれかが判明しない場合は、行旅病人及行旅死亡人取扱法（明治32年法律第93号）が適用され、市町村長が遺体の埋火葬等を行います（同法第7条）。一方、身元は判明しているが埋火葬を行う者がいないか判明しない場合は、墓地、埋葬等に関する法律第9条第1項に基づき死亡地の市町村長が埋火葬を行い、費用については同条第2項により行旅法の規定が準用されます。これらは適用条文が異なるため、事案に応じて確認が必要です。
行旅死亡人としての公告と火葬
市町村長は同法第7条に基づき遺体の埋火葬を行い、第9条に基づき公署の掲示場への告示・官報による公告・市町村のウェブサイトへの掲載（令和5年厚生労働省令第167号、令和6年4月1日施行で追加）により公告します（氏名不詳の場合は人相・服装・所持品等を掲載）。火葬費用は同法第11条により遺留金品から支弁し、不足する場合は相続人・扶養義務者に求償、それも困難な場合は市町村が負担します（実務上は最終的に都道府県の補助）。
遺留金の取扱い
行旅死亡人の所持金・遺留金は、まず取扱費用に充てられ（行旅法第11条）、残余がある場合は市町村長が歳入歳出外現金として保管します。相続人を捜索しても判明しない場合、市町村長は非訟事件手続法に基づき所轄検察庁の検察官に通知し、検察官の請求により家庭裁判所が相続財産清算人を選任します（民法第952条）。清算手続を経てなお残余があれば、最終的に民法第959条により国庫に帰属します（昭和26年10月10日社乙発第143号通知参照）。なお、相続財産清算人選任には数十万円〜100万円超の予納金が必要となるため、少額の遺留金については市町村が長期保管せざるを得ず、累計で数百億円規模になっていることが報道され、自治体財政の負担となっています（総務省行政評価局・令和3年「遺留金等に関する実態調査結果報告書」）。なお、行旅法第13条は遺留物品の売却に関する規定で、国庫帰属の根拠条文ではない点に注意が必要です。
賃貸借契約の終了と原状回復
賃借人の死亡により賃貸借契約は当然には終了しません。賃借権は一身専属権ではなく相続の対象となるため（民法第896条）、相続人が賃借人の地位を承継します。大家・管理会社が一方的に解除することはできません。
相続人による解約
相続人が賃借人の地位を承継した後、解約申入れ（賃貸借契約に基づく予告期間、通常1か月）により契約を終了させます。原状回復費・未払賃料は相続財産（債務）として相続人が負担します。相続放棄をした場合は支払義務を免れますが、家庭裁判所への申述が必要です。
相続人不存在・相続人全員放棄の場合
相続人がいない、または全員放棄した場合、大家は相続財産清算人（民法第952条）の選任申立てを家庭裁判所に行うことになります。2023年改正後は公告期間が短縮（最短6か月）され、清算手続が以前より迅速化しました。ただし申立費用・予納金（数十万円〜100万円超）は申立人の負担となるため、大家にとって経済的負担が大きい論点です。
残置物処分の難しさ
賃借人死亡後に室内に残された家財（残置物）の所有権は相続人にあります。大家が無断で処分すると器物損壊罪（刑法第261条）や不法行為責任（民法第709条）を問われる可能性があります。国土交通省・法務省は2021年6月に「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を公表し、賃借人が生前に第三者（受任者）と残置物処分委任契約を締結する仕組みを推奨しています。
特殊清掃と原状回復費の負担
孤独死後、発見が遅れた場合は遺体の損傷・腐敗による室内汚損のため、特殊清掃が必要となります。費用は規模により30万円〜200万円超に及びます。これらの費用は原則として相続人（賃借人の地位を承継した者）の負担ですが、相続放棄により負担を免れる場合があります。
孤独死保険・大家向け保険の活用
近年、賃貸住宅向けの「孤独死保険」「家主費用保険」が普及しています。原状回復費・特殊清掃費・遺品整理費・空室損失（孤独死後の家賃減額・空室期間中の家賃補填）を保険でカバーする商品です。大家・管理会社は事前加入を検討する価値があります。
家賃滞納の取扱い
賃借人死亡時点で滞納家賃がある場合、これは相続債務として相続人に承継されます。連帯保証人がいる場合は連帯保証人にも請求可能ですが、連帯保証人も既に死亡しているケースもあり、回収困難になりがちです。2020年民法改正により個人根保証契約には極度額の定めが必要となっており（民法第465条の2）、極度額を超える請求はできません。
葬儀・火葬・納骨の手続
遺体は死亡届と同時に火葬許可証の交付を受け、火葬場で火葬します（墓地、埋葬等に関する法律第5条・第8条）。死亡から24時間経過後でないと火葬できません（同法第3条）。火葬後は遺骨を引き取り、納骨・散骨・手元供養等の選択肢があります。
身寄りのない場合の葬送
身寄りがなく親族が引取らない場合、市町村が「行旅死亡人」として火葬を行い、遺骨は市町村が一定期間保管した後、無縁塚等に納骨することが多いです。生前に死後事務委任契約・遺言で葬送方法を定めておくと、自分の希望どおりの葬送が実現できます。
祭祀承継者と葬儀の主宰
葬儀の喪主は通常、祭祀承継者（民法第897条）が担います。祭祀承継者は被相続人の指定（遺言）→慣習→家庭裁判所の審判という順で定まり、相続人とは別個の概念です。孤独死後に親族が遠隔地にいる場合や複数親族の意向が対立する場合は、葬儀の主宰者を巡るトラブルも発生します。生前に祭祀承継者を遺言で指定しておくことで、葬儀・墓所・仏壇の継承を円滑に進められます。
業務範囲の整理
行政書士業務（書類作成・契約書設計）
- 死後事務委任契約書の作成（契約書・公正証書原案）
- 任意後見契約書の作成（公証役場用原案）
- 遺言書（自筆証書・公正証書）原案の作成
- 残置物処分委任契約（モデル契約条項型）の文案作成
- 事実関係を整理した説明書面の作成（行政書士業務）
業務範囲外（他士業領域）
- 相続放棄申述書の作成（家庭裁判所提出書類は司法書士業務／本人作成は可）
- 相続財産清算人選任申立書の作成（同上）
- 賃貸借契約の解除・原状回復費の交渉代理（弁護士業務／弁護士法第72条）
- 相続人と大家の間の損害賠償交渉（弁護士業務）
- 相続税・準確定申告（税理士業務／税理士法第2条）
- 不動産の相続登記（司法書士業務／司法書士法第3条）
FAQ｜よくあるご質問
Q1. 孤独死した借主の家賃保証会社はどこまで対応してくれますか？
家賃保証会社は契約に基づき未払家賃の立替・原状回復費の一部立替を行います。ただし保証範囲は約款によりさまざまで、特殊清掃費・遺品整理費は対象外のことが多いため契約書を確認してください。
Q2. 大家が遺族に連絡が取れない場合、勝手に部屋を片付けても良いですか？
残置物の所有権は相続人にあるため、無断処分は不法行為・刑事責任のリスクがあります。家庭裁判所による相続財産清算人選任申立てを経て処分するのが原則です。事前にモデル契約条項型の残置物処分委任契約を結んでおくと回避できます。
Q3. 相続放棄をすれば、室内の遺品はそのままで良いですか？
2023年改正民法第940条により「現に占有」していない財産には保存義務がありません。ただし鍵を所持し室内に立ち入っていた場合は管理義務が残るため、相続財産清算人に引き渡すまで保存が必要です。
Q4. 孤独死した方の口座から葬儀費用を引き出せますか？
2019年7月施行の民法第909条の2により、相続人は「相続開始時の預貯金額×3分の1×当該相続人の法定相続分」（金融機関ごとに上限150万円）まで単独で仮払いを受けられます。ただし、仮払いを受けた金銭の使途・管理方法によっては単純承認が問題となる可能性があるため、相続放棄を検討中の場合は、葬儀費用への充当であっても金額・使途・領収書保管を慎重に整理し、事前に専門家へ確認することが安全です。
Q5. 身寄りのない人が孤独死した場合、葬儀費用は誰が払いますか？
遺留金品で支弁し、不足分は相続人・扶養義務者に求償、それも困難な場合は市町村負担となります（行旅死亡人取扱法第11条）。生活保護受給者の場合は葬祭扶助（生活保護法第18条）が適用されることもあります。
Q6. 死後事務委任契約があれば孤独死後の対応は安心ですか？
死後事務委任契約により、葬儀・火葬・納骨・行政手続・賃貸借契約の解約・残置物処分等を生前に第三者（行政書士等）に委任できます。任意後見契約・遺言と組み合わせることで、認知症から死後までの一貫した法的備えが可能になります。
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まとめ
孤独死発生時の対応は、警察通報・死体検案書の交付・遺体引取り・葬儀火葬・賃貸借終了・残置物処分・相続放棄検討まで多岐にわたり、家族・大家ともに短期間で重要な判断を迫られます。相続放棄を検討する場合は遺品に手をつけず家庭裁判所への申述を優先し、賃貸借契約の終了処理は相続人・大家・管理会社が連携して進めることが肝要です。身寄りのない方は生前に死後事務委任契約・任意後見契約・遺言を整備しておくことで、孤独死後の家族・大家への負担を大幅に軽減できます。具体的な契約書設計は行政書士、相続放棄や訴訟代理は弁護士・司法書士など、専門家を適切に使い分けてください。
※ 本記事は執筆時点の法令・実務に基づき細心の注意を払って執筆しておりますが、内容の正確性・完全性・最新性を保証するものではなく、誤記・脱漏等があった場合でも当事務所は一切の責任を負いません。法令・実務の取扱いは改正・運用変更により変動します。個別具体的な事案・手続については、必ず行政書士・弁護士・税理士・司法書士等の専門家にご確認のうえご判断ください。
