宅建業免許の事務所要件｜自宅・シェアオフィスで申請する前に

「開業費を抑えるため、自宅の一室で不動産業を始めたい」「シェアオフィスの個室を借りれば宅建業免許を取れるだろうか」。物件を見つけた段階で、先に確認したいのが宅建業の事務所として使える構造かという点です。

東京都では、自宅の一部や他社と同じ場所を使う形態について、独立性などを個別に確認します。自宅だから一律に不可、個室だから必ず可、という判断はできません。契約や内装工事の前に、入口から事務所までの経路、仕切り、設備、使用権限を整理して相談しましょう。

この記事は東京都知事免許を検討している方向けに、事務所の物的要件と写真の準備を説明します。他道府県・国土交通大臣免許では、必ずそれぞれの担当窓口の取扱いを確認してください。

賃貸借契約の前に確認したい、3つの条件

家賃と駅からの距離だけで物件を選ぶと、事務所要件に合わせるために再工事が必要になることがあります。まず「専用区画」「そこへの経路」「事務所として使う権限」の3つを分けて確認してください。

東京都の免許申請の手引「事務所について」は、継続的に業務を行える機能、事務所としての独立した形態、使用権原を求めています。登記上の住所があることだけでは、実体のある事務所の確認を代替できません。

物件が事務所要件に合っても、人員等の他の免許要件は別に必要です。専任宅建士の勤務体制は、専任宅建士の要件の解説で確認できます。

自宅の一室を使うなら、居住部分と経路を分ける

東京都では一般住宅の一部を事務所にすることは原則として認めていませんが、手引に条件と確認例が示されています。住宅の一部を使う場合は、事前に連絡のうえ担当窓口への相談が必要です。

まず、事務所専用の出入口があるかを確認します。専用の出入口がない場合は、玄関から他の部屋を通らず事務所に行け、他の部屋にも事務所を通らずに行ける形態かがポイントです。居住部分との仕切りは壁で区分し、事務所は事務所の用途だけに使う必要があります。

「机を置いた空き部屋」と「専用の事務所」は違う

来客がリビングを横切って奥の部屋へ入る、家族が事務所を通って寝室へ行く、仕事の後は寝室として使うといった形は、独立性・専用性の確認が問題になります。図面には部屋の用途と入口を記し、仕事場だけを切り抜かず、住宅全体の関係が分かるようにします。

以下は検討の順番を示す架空の例です。玄関から廊下を通って直接入れる一室を候補にした方が、住居側との壁、来客の経路、専用設備を図面に記入して担当窓口へ相談するケースを考えます。部屋の名称を「事務所」に変えただけで認められるのではなく、その使い方を含めた確認が必要です。

工事をするなら、可動式の家具だけで仕切ってよいと思い込まず、予定する構造を事前に説明してください。図面で確認すべき点を整理してから、施工範囲や費用を検討する順番が安全です。

シェアオフィスは、個室だけでなく共用部を見る

「登記可能」「宅建業の利用実績あり」という施設の案内だけで判断しないでください。契約する区画そのものに加え、共用通路と他社の執務場所の関係が問題になります。

東京都の他法人との同居例では、双方に別の出入口があり、相手の専用部分を通らず出入りできること、不透明・固定式で高さ180cm以上のパーテーション等によって独立していることが示されています。これは住宅の一部に求める壁の区分と同じ条件ではありません。

一方、共用部分に他社との共用の執務エリアがある、仕切りが不明確、事務所までの経路に兼業の店舗が混在する形態等は、東京都の手引で認められない例として示されています。「自分の席に鍵がある」だけでは、全体の独立性を説明できないことがあります。

現場を見るときは「個室の中」だけでなく、建物の入口から専用区画まで歩いて確認しましょう。施設の共用設備や利用条件が変わる場合もあるので、申請予定時点の状態で説明できる資料を用意します。

申請までに、机・応接場所・固定電話を整える

東京都の手引では、対面可能な応接セット、従事する人数分の机・椅子を含む執務場所、開通済みの固定電話が必要とされています。応接場所と執務場所は明確に区別します。

「契約後に電話を申し込む」「机は免許が出てから購入する」という段取りだと、申請時の写真で完成した状態を示せません。設備の設置と電話の開通予定を、書類提出日から逆算してください。携帯電話があるから固定電話は不要、と読み替えることも避けましょう。

生活用品、ベッド等の業務と無関係なものを事務所に残さない、商号を法人の登記どおりに表示する、といった点も写真で確認されます。新規免許申請と更新・移転では業者票・報酬額表の写真の扱いが異なるので、該当する申請区分で準備します。

写真は「室内がきれい」ではなく、図面と対応させる

東京都の手引「免許申請書の作成」（35～37ページ）には、写真と平面図の具体例があります。申請先が区画・経路・設備を読み取れるように撮影します。

• 建物全景と入口付近。暗い夜間写真は避ける。
• 商号を表示した事務所入口。扉を開けた状態と閉じた状態を撮る。
• 同じフロアの入口から事務所までの経路と、他社・住居との区分。
• 執務場所、人数分の机・椅子、対面できる応接場所、固定電話。
• フロア・住宅全体の平面図と、事務所内の間取り図。
• 写真の番号と撮影方向を図面に記し、互いに対応させる。

東京都では、事務所と異なるフロアの共用部写真は原則不要ですが、状況によって追加資料を求める場合があります。同じフロアの構造まで省略してよいという意味ではありません。写真に個人情報の書類が写り込まないようにも注意してください。

賃貸物件では、所有者等に宅建業の事務所として使うことを伝え、契約上の用途、申請者の使用権限、看板・電話・工事の条件を確認します。必要な証明資料は契約関係によるため、使用承諾書を作ればどの物件でも使えるとは考えないでください。

よくある質問

自宅の一室では、宅建業免許を取れませんか？

東京都では原則として認めていませんが、手引に示された独立性・経路等を満たすか、事前相談で確認します。自宅という名称だけで一律に可否を判断しないでください。

シェアオフィスの個室なら申請できますか？

個室であることだけでは判断できません。専用区画、出入口、共用部の用途、他社との仕切り、設備と使用権限を確認し、東京都の担当窓口へ事前に相談してください。

事務所の広さは何平方メートル必要ですか？

ここで参照する東京都の手引は、継続して業務を行える独立した形態と必要設備等を確認します。面積の数字だけで判断せず、従事者の机・椅子や応接場所を備えた具体的な間取りを示してください。

携帯電話だけで申請できますか？

東京都の手引では、申請時点で開通済みの固定電話が必要とされています。申請予定日に間に合うよう、設備と回線の準備を進めてください。

契約前でもTreeに相談できますか？

相談できます。候補物件の図面、利用予定、賃貸条件をお知らせください。Treeでは要件確認と免許申請の書類作成をご案内します。最終的な免許の可否は申請先の審査によります。

Treeへの申請代行の費用はいくらですか？

サービスページの知事免許申請代行の行政書士報酬は税抜60,000円、税込66,000円です。申請先へ納める法定手数料等は別途必要です。具体的な受任範囲と総額はご依頼前に見積もりで確認します。

物件が決まった後の開業資金には、事務所費用以外の準備もあります。営業保証金・保証協会は、宅建業の営業保証金の解説をご覧ください。申請書は東京都の最新様式・手引から取得しましょう。

まとめ

宅建業の事務所選びでは、家賃や登記の可否だけでなく、専用区画と入口からの経路、使用権限を確認します。自宅やシェアオフィスは、東京都の手引を踏まえた事前相談から始めましょう。間取りと契約条件をそろえると、確認したい点を具体的に伝えられます。

申請時には、区画だけでなく机・椅子・応接場所・開通済みの固定電話が必要です。工事や設備の準備が終わった状態を、図面と対応する写真で示せるようにします。専用部分だけを見るのではなく、入口から事務所までの経路も含めて確認してください。

契約前の確認は、取得を保証するものではありませんが、借り直しや工事のやり直しを防ぐための大事な準備です。間取りと利用方法を整理し、事務所に関する疑問を具体的に伝えて申請を進めてください。設備を用意する順番も決めると、申請準備を進めやすくなります。

※ 本記事は執筆時点の法令・実務に基づき細心の注意を払って執筆しておりますが、内容の正確性・完全性・最新性を保証するものではなく、誤記・脱漏等があった場合でも当事務所は一切の責任を負いません。法令・実務の取扱いは改正・運用変更により変動します。個別具体的な事案・手続については、必ず行政書士・弁護士・税理士・司法書士等の専門家にご確認のうえご判断ください。