住宅瑕疵担保履行法の資力確保措置｜保険加入・供託の選択と基準日届出

新築住宅を引き渡した建設業者や宅地建物取引業者には、引渡しから10年間の瑕疵担保責任を確実に果たせるよう、「住宅瑕疵担保責任保険への加入」または「保証金の供託」という資力確保措置が法律上義務づけられています。根拠となるのが、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（平成19年法律第66号。以下「住宅瑕疵担保履行法」といいます）です。そして毎年3月31日の基準日ごとに、その状況を許可行政庁へ届け出なければなりません。この届出を怠ると、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後は新たな請負契約・売買契約が締結できなくなり、罰則や建設業法上の監督処分の対象にもなります。本記事では、資力確保措置の対象範囲、保険と供託の選び方、基準額の計算方法、基準日届出の実務までを、条文にさかのぼって実務目線で整理します。

住宅瑕疵担保履行法とは｜品確法の10年責任を確実に履行させる仕組み

住宅瑕疵担保履行法は、住宅の品質確保の促進等に関する法律（平成11年法律第81号。以下「品確法」といいます）が定める10年間の瑕疵担保責任について、事業者が倒産等で責任を果たせなくなった場合でも、発注者・買主が補修費用等を回収できるようにするための資力の裏付けを義務づける法律です。品確法が「責任の内容」を定め、住宅瑕疵担保履行法が「その責任を履行するための原資」を担保する、という二段構えの関係にあります。

品確法94条・95条が定める10年間の責任

品確法第94条第1項は、住宅を新築する建設工事の請負契約について、請負人は注文者に引き渡した時から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について、民法第415条・第541条・第542条および同法第559条において準用する第562条・第563条に規定する担保の責任を負うと定めています。同条第2項により、これに反する特約で注文者に不利なものは無効です。

売買については品確法第95条第1項が同様に定め、売主は買主に引き渡した時から10年間、同じ範囲の瑕疵について担保責任を負います（当該住宅が請負契約に基づき請負人から売主に引き渡されたものである場合は、その引渡しの時が起算点です）。これも同条第2項により、買主に不利な特約は無効です。なお品確法第97条により、請負契約・売買契約で責任期間を引渡しから20年以内まで伸長することは可能です。

ここでいう「瑕疵」とは、品確法第2条第5項により「種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態」をいいます。民法改正により契約不適合責任へと整理された現在も、住宅分野では「瑕疵」の語が法文上維持されています。

資力確保措置が義務化された経緯

品確法によって10年間の責任が定められていても、事業者が倒産してしまえば発注者や買主は補修を受けられません。この「責任はあるが履行されない」という問題に対応するため制定されたのが住宅瑕疵担保履行法です。法律自体は平成20年4月1日から施行され、中核である第2章（住宅建設瑕疵担保保証金）・第3章（住宅販売瑕疵担保保証金）の規定は平成21年（2009年）10月1日から施行されています（同法附則第1条ただし書および施行期日を定める政令）。したがって、資力確保措置の対象となるのは平成21年10月1日以後に引き渡された新築住宅です。

「保険」か「供託」かの二択

資力確保措置の方法は2つしかありません。国土交通大臣の指定を受けた住宅瑕疵担保責任保険法人と保険契約を締結する（保険）か、供託所に保証金を預ける（供託）かです。法第3条第2項・第11条第2項の構造上、保険契約を締結して発注者・買主に保険証券またはこれに代わるべき書面を交付した住宅は供託すべき戸数から除外されるため、実務上は「保険でカバーしきれなかった戸数について供託する」という関係になります。両者を併用することも可能です。

法第1条は、この法律の目的を、住宅の瑕疵の発生防止と瑕疵担保責任の履行が重要であることに鑑み、建設業者による住宅建設瑕疵担保保証金の供託、宅地建物取引業者による住宅販売瑕疵担保保証金の供託、住宅瑕疵担保責任保険法人の指定、保険契約に係る新築住宅に関する紛争の処理体制等について定め、品確法と相まって「住宅を新築する建設工事の発注者及び新築住宅の買主の利益の保護並びに円滑な住宅の供給を図る」ことにあると規定しています。単なる事業者規制ではなく、消費者保護と住宅供給の円滑化を同時に狙った制度である点を押さえておくと、各条文の趣旨が理解しやすくなります。

「基準日前10年間」はローリングで動く

資力確保措置の対象は、その年に引き渡した住宅だけではありません。法第3条第1項・第11条第1項は「当該基準日前10年間に……引き渡した新築住宅」を対象としています。品確法の担保責任期間が引渡しから10年間であることに対応した設計で、毎年の基準日ごとに対象期間が1年ずつスライドしていきます。

供託を選んでいる場合、基準日ごとに直近10年分の累積戸数で基準額を計算し直すことになります。新たに引渡しがあれば戸数が増えて基準額が上がり、10年を経過した住宅は対象から外れて戸数が減ります。逆に、基準日において保証金の額が基準額を超えたときは、後述する取戻しの手続によって超過額を回収できます。「一度供託すれば終わり」ではなく、毎年の戸数集計に基づく増減管理が必要だという点が、この制度の実務的な難しさです。

資力確保措置の義務を負う事業者と対象外となるケース

誰にでも義務が課されるわけではありません。義務の主体は、建設業法上の「建設業者」と宅地建物取引業法上の「宅地建物取引業者」に限られます。ここを取り違えると、不要な保険料を負担したり、逆に義務を見落として契約制限を受けたりします。

建設業者（許可業者）が発注者に引き渡した新築住宅

法第2条第3項により、住宅瑕疵担保履行法にいう「建設業者」とは建設業法第2条第3項に規定する建設業者、すなわち建設業法第3条第1項の許可を受けて建設業を営む者をいいます。法第3条第1項は、この建設業者が「基準日前10年間に住宅を新築する建設工事の請負契約に基づき発注者に引き渡した新築住宅」について、資力確保措置を講じていなければならないと定めています。

したがって、建設業許可を受けずに軽微な建設工事のみを請け負っている工務店等は、住宅瑕疵担保履行法上の資力確保措置の義務を負いません。国土交通省のQ&Aでも、軽微な工事のみを行うため建設業許可が不要な業者は資力確保措置を行う必要はなく、任意で加入できる保険が用意されている旨が示されています。ただし義務がないだけであって、品確法第94条第1項の10年間の瑕疵担保責任そのものは許可の有無を問わず負う点は誤解しないでください。軽微な工事の範囲については軽微な工事とは？建設業許可が不要な工事の範囲と注意点もあわせてご確認ください。

宅建業者が自ら売主となって買主に引き渡した新築住宅

法第11条第1項は、宅地建物取引業者が「基準日前10年間に自ら売主となる売買契約に基づき買主に引き渡した新築住宅」について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託等をしていなければならないと定めています。ポイントは「自ら売主」である点です。媒介（仲介）や代理として関与しただけの取引は、そもそも売主として担保責任を負う立場にないため対象外です。

相手方が宅建業者である場合は対象外

実務で最も見落とされやすいのがこの点です。法第2条第6項第2号ロの括弧書きは「発注者」を建設業法第2条第5項に規定する発注者としつつ「宅地建物取引業者であるものを除く。以下同じ。」と定義し、同条第7項第2号ロも「買主」から宅地建物取引業者を除いています。この定義は法全体に及ぶため、次の帰結になります。

• 建売業者（宅建業者）から請け負って建設した新築住宅は、施工した建設業者にとって資力確保措置の対象外です。その代わり、その住宅を買主に販売する宅建業者が売主として資力確保措置を講じます。
• 宅建業者間の新築住宅売買（買主が宅建業者）も対象外です。

国土交通省のQ&Aでも、新築住宅の発注者や買主が免許を受けた宅地建物取引業者である場合には資力確保措置の義務付けの対象とならない旨が明示されています。供託額を算定する際の戸数からも除かれるため、戸数集計の段階で相手方の属性を確認しておく必要があります。

そのほか対象外となるもの

• 中古住宅（既存住宅）の売買・リフォーム工事：新築住宅ではないため義務の対象外です（任意加入の既存住宅売買瑕疵保険・リフォーム瑕疵保険は別途あります）。
• 一時使用のため建設されたことが明らかな住宅：品確法第96条により同法第94条・第95条の適用が除外されるため、特定住宅瑕疵担保責任自体が生じません。
• 住宅以外の建築物：事務所・店舗・倉庫のみの建物は「住宅」に当たりません。ただし店舗併用住宅のように人の居住の用に供する部分がある場合、品確法第2条第1項が「人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分（人の居住の用以外の用に供する家屋の部分との共用に供する部分を含む。）」を住宅と定義しているため、居住部分に加えて店舗部分との共用部分も「住宅」に該当します（国土交通省のQ&A）。

対象となる「新築住宅」と保証の範囲

新築住宅の定義は「未入居かつ完成後1年以内」

品確法第2条第2項は、新築住宅を「新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。）」と定義します。つまり、未入居であっても建設工事完了から1年を超えた住宅は「新築住宅」に該当せず、品確法第94条・第95条の10年責任の対象外となり、住宅瑕疵担保履行法の資力確保措置の対象にもなりません。ただし国土交通省のQ&Aでは、売買について工事完了日から1年以内に売買契約が締結されていれば、引渡しが工事完了日から1年を超えていても法の対象となるとされており、判定の基準時に注意が必要です。売れ残り在庫の引渡しでは、完成日・契約日・引渡日の関係を必ず確認してください。

なお「住宅」は人の居住の用に供する家屋またはその部分を指すため、分譲マンション・建売戸建てだけでなく、賃貸用の共同住宅（アパート等）を建設して所有者に引き渡す場合も、発注者が宅建業者でない限り資力確保措置の対象となります。「賃貸だから対象外」という理解は誤りです。

対象となるのは構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分

資力確保措置がカバーするのは住宅のすべての不具合ではありません。品確法施行令第5条が、次のとおり範囲を限定しています。

区分	具体的な部位（品確法施行令第5条）
構造耐力上主要な部分 （第1項）	住宅の基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋かい、方づえ、火打材その他これらに類するもの）、床版、屋根版、横架材（はり、けたその他これらに類するもの）で、当該住宅の自重・積載荷重、積雪、風圧、土圧、水圧、地震その他の震動・衝撃を支えるもの
雨水の浸入を防止する部分 （第2項）	(1) 住宅の屋根若しくは外壁またはこれらの開口部に設ける戸、わくその他の建具 (2) 雨水を排除するため住宅に設ける排水管のうち、当該住宅の屋根若しくは外壁の内部または屋内にある部分

逆にいえば、給排水設備の不具合（屋根・外壁の内部や屋内にある雨水排水管を除く）、設備機器、内装仕上げ、建具の建て付け、外構などは、この範囲には含まれません。品確法第94条第1項の括弧書きにより「構造耐力又は雨水の浸入に影響のないもの」も除かれるため、対象部位に生じた瑕疵であっても影響がなければ10年責任の対象外です。

保険加入と供託の比較｜どちらを選ぶかの判断軸

保険と供託は、資金負担の性質がまったく異なります。全体像を整理すると次のとおりです。

比較項目	住宅瑕疵担保責任保険	保証金の供託
相手方	国土交通大臣が指定する住宅瑕疵担保責任保険法人	主たる事務所の最寄りの供託所（法第3条第6項・第11条第6項）
費用の性質	戸別の保険料（掛け捨て）	資金の預託（一定要件で取戻し可）
資金拘束	小さい（1戸ごとの保険料）	大きい（基準額まで一括拘束）
手続の主体	保険法人への申込み・現場検査の受検	供託所での供託手続
現場検査	原則として必要	不要（制度上の要件ではない）
向いている事業者	年間の引渡戸数が限られる中小事業者	引渡戸数が多く、供託の方が単価的に有利な大規模事業者

供託は保証金を預けるだけで戸別の検査がない一方、後述する基準額まで現金または有価証券を長期間拘束されます。基準額は戸数が増えるほど1戸当たりの負担が逓減する設計になっているため、引渡戸数が多い事業者ほど供託が有利になりやすく、実際にも供託を選ぶのは大手が中心です。中小の工務店・不動産会社の多くは保険を選択しています。

なお、供託所に対する供託の手続の代理や、供託所（法務局）に提出する供託書の作成は司法書士の業務です（司法書士法第3条第1項第1号・第2号）。供託を選ぶ場合は、事業者自身で手続を行うか、司法書士にご確認ください。

保険と供託の併用という選択肢

資力確保措置は住宅ごとに講じるものであり、全戸を一律に同じ方法でそろえる必要はありません。法第3条第2項・第11条第2項が「保険契約に係る新築住宅を除く」という形で供託対象戸数を定めていることから、一部の住宅を保険でカバーし、残りの戸数について供託する併用も可能です。

もっとも、併用は基準額の計算を複雑にします。基準額は「保険を付していない戸数」の累計で決まるため、保険を付す物件と付さない物件が混在すると、毎年の基準日ごとに保険付き戸数を正確に控除しなければなりません。控除を誤れば供託額が不足し、後述する契約締結の制限に直結します。実務上は、原則としてどちらかに統一し、供給形態が明確に分かれる場合（自社分譲は供託、注文住宅は保険など）にのみ併用するのが安全です。

費用の考え方

保険料の水準は保険法人が定める料率によるもので、住宅の規模・構造・階数、検査の回数などによって変動します。全社共通の固定額ではないため、複数の保険法人の商品を比較し、自社の年間引渡戸数と工程に合うものを選ぶことになります。一方、供託は保証金そのものが費用ではなく預託金であり、基準額を超えた部分は取戻しの対象になります。「掛け捨ての保険料」と「拘束される預託金＋機会費用」という性質の違いを踏まえて比較するのが本質的な検討です。

保険を選ぶ場合の実務｜保険法人・現場検査・契約要件

指定を受けている住宅瑕疵担保責任保険法人

保険契約を締結できるのは、法第17条第1項に基づき国土交通大臣の指定を受けた保険法人に限られます。国土交通省の公表資料で「事業者からの保険契約引受け」を行う保険法人として掲げられているのは、次の5社です。

• 株式会社住宅あんしん保証
• 住宅保証機構株式会社
• 株式会社日本住宅保証検査機構
• 株式会社ハウスジーメン
• ハウスプラス住宅保証株式会社

このほか、保険法人からの再保険契約の引受けのみを行う法人として一般財団法人住宅保証支援機構が指定されているため、指定を受けた保険法人自体は6法人ですが、事業者が保険を申し込む先は上記の5社です。指定の要件として、法第17条第1項第1号の財産的基礎について、施行規則は基本財産または資本金の額が2億円以上であることを求めています。また施行令第8条により、指定を受けられる法人には株式会社が含まれます。

保険契約が満たすべき法定要件

法第2条第6項（建設）・第7項（販売）は、住宅瑕疵担保責任保険契約が満たすべき要件を列挙しています。市販の保険商品はいずれもこれを満たしていますが、内容を理解しておくと発注者・買主への説明がしやすくなります。

• 保険料は建設業者・宅建業者が支払うこと（各項第1号）。買主等に直接負担させる契約ではありません。
• 保険金額は2,000万円以上であること（各項第3号）。
• 引渡しを受けた時から10年以上の期間にわたって有効であること（各項第4号）。
• 国土交通大臣の承認を受けた場合を除き、変更または解除ができないこと（各項第5号）。
• 事業者が担保責任を履行したときは事業者の損害を填補し、事業者が相当の期間を経過してもなお履行しないときは、発注者・買主の請求に基づき直接その損害を填補すること（各項第2号イ・ロ）。倒産時に買主が直接請求できるのは、この規定によるものです。

填補の水準は施行規則第1条・第2条が定めています。事業者からの請求については、生じた損害の額から免責額を控除した残額に100分の80を乗じた額以上を填補することとされ、免責額は一戸建ての住宅は10万円、共同住宅または長屋は50万円または保険契約に係る合計戸数に10万円を乗じた額のいずれか低い額とされています。一方、発注者・買主が直接請求する場合は、免責額控除後の残額以上を填補することとされ、事業者の悪意・重過失によって生じた損害を填補しない内容であってはならないとも定められています。

設計施工基準への適合と現場検査

国土交通省のQ&Aでは、保険法人はどのような事業者・住宅タイプの申込みでも受け付ける義務があり、保険法人が多忙である、申込み会社の経営状況が良くないといった理由で申込みを断ることはできないとされています。もっとも、保険を付けるには、保険法人が定める設計施工基準に適合させ、保険法人またはその委託を受けた検査機関による現場検査を受けることが必要で、実務上は事前に保険法人への事業者登録を行うのが一般的です。国土交通省の資料によれば、現場検査は原則として、基礎配筋工事の完了時（プレキャストコンクリート造の基礎にあってはその設置時）と、躯体工事の完了時または下地張りの直前の工事の完了時に行われます。

したがって保険を利用する場合、着工前に申込みを済ませ、検査のタイミングに工程を合わせておくことが不可欠です。申込みが遅れて基礎配筋の検査時期を過ぎてしまうと、国土交通省のQ&Aによれば非破壊検査等を受けることで加入できる仕組みはあるものの、検査手数料が通常より割高になります。年間の引渡計画と工程管理に組み込んでおいてください。

保険証券等の交付を忘れない

法第3条第2項・第11条第2項は、供託すべき戸数から保険付き住宅を除外する条件として、保険契約の締結に加えて「当該発注者（買主）に、保険証券又はこれに代わるべき書面を交付し、又はこれらに記載すべき事項を記録した電磁的記録を提供した場合」と規定しています。保険に入っただけでは足りず、証券等の交付まで済ませて初めて戸数から除外されるという構造です。引渡書類一式に確実に含めるよう、社内の引渡チェックリストに組み込んでおきましょう。

保険法人が行う業務の範囲

法第19条は、保険法人の業務として、(1) 住宅建設瑕疵担保責任保険契約・住宅販売瑕疵担保責任保険契約の引受け、(2) 民法第415条・第541条・第542条・第562条・第563条に規定する担保責任に関するその他の保険契約の引受け、(3) 他の保険法人が引き受けた保険契約に係る再保険契約の引受け、(4) 瑕疵の発生防止・修補技術その他の情報・資料の収集および提供、(5) 瑕疵に関する調査研究、(6) これらに附帯する業務を掲げています。

(2) に基づく保険が、いわゆる既存住宅売買瑕疵保険やリフォーム瑕疵保険といった任意加入の商品にあたります。建設業許可を持たない工務店が任意で加入できる新築住宅向けの保険も、この枠組みで提供されています。義務の対象外だからといって備えが不要というわけではなく、事業規模や取引先の要請に応じて任意加入を検討する余地があります。

保険付き住宅は住宅紛争審査会の紛争処理を利用できる

保険を選ぶ実務上のメリットとして見落とされがちなのが、紛争処理体制です。法第33条第1項は、品確法第66条第2項に規定する指定住宅紛争処理機関が、品確法上の業務のほか、住宅瑕疵担保責任保険契約に係る新築住宅や法第19条第2号の保険契約に係る住宅の請負契約・売買契約に関する紛争について、当事者の双方または一方からの申請により、あっせん・調停・仲裁の業務を行うことができると定めています（建設住宅性能評価書が交付された評価住宅は、品確法第67条第1項の本来の業務として対象となるため、この特例からは除かれています）。

指定住宅紛争処理機関は各地の弁護士会に設置された住宅紛争審査会であり、弁護士と建築士が関与する裁判外紛争解決手続を、あっせん・調停・仲裁のいずれについても申請手数料1万円（非課税）で利用できるとされています。訴訟に至る前の解決ルートが確保されている点は、発注者・買主への説明材料としても有効です。実際の手数料・手続の詳細は、管轄の住宅紛争審査会にご確認ください。

供託を選ぶ場合の実務｜基準額の計算と供託所

基準額は政令別表で算定する

供託すべき額は、法第3条第2項・第11条第2項および住宅瑕疵担保履行法施行令第1条・第5条により、合計戸数に「乗ずる金額」を乗じ、「加える金額」を加算した額（120億円が上限）として算定されます。保険を付した住宅は合計戸数から除かれます。施行令別表の内容は次のとおりです。

合計戸数の区分	乗ずる金額	加える金額
1以下の場合	2,000万円	0円
1を超え10以下	200万円	1,800万円
10を超え50以下	80万円	3,000万円
50を超え100以下	60万円	4,000万円
100を超え500以下	10万円	9,000万円
500を超え1,000以下	8万円	1億円
1,000を超え5,000以下	4万円	1億4,000万円
5,000を超え1万以下	2万円	2億4,000万円
1万を超え2万以下	1万9,000円	2億5,000万円
2万を超え3万以下	1万8,000円	2億7,000万円
3万を超え4万以下	1万7,000円	3億円
4万を超え5万以下	1万6,000円	3億4,000万円
5万を超え10万以下	1万5,000円	3億9,000万円
10万を超え20万以下	1万4,000円	4億9,000万円
20万を超え30万以下	1万3,000円	6億9,000万円
30万を超える場合	1万2,000円	9億9,000万円

具体的に当てはめると、次のようになります。

• 1戸：1×2,000万円＋0円＝2,000万円
• 5戸：5×200万円＋1,800万円＝2,800万円
• 10戸：10×200万円＋1,800万円＝3,800万円
• 20戸：20×80万円＋3,000万円＝4,600万円
• 50戸：50×80万円＋3,000万円＝7,000万円
• 100戸：100×60万円＋4,000万円＝1億円
• 500戸：500×10万円＋9,000万円＝1億4,000万円

1戸だけの引渡しでも2,000万円が必要になる点が、供託を選びにくい最大の理由です。10戸で3,800万円、100戸で1億円と、戸数が増えるほど1戸当たりの負担は下がっていきます。

床面積55平方メートル以下は2戸をもって1戸

法第3条第3項・第11条第3項および施行令第2条・第6条により、床面積の合計が55平方メートル以下の住宅は、その2戸をもって1戸として合計戸数を算定します。小規模住戸を多く供給する事業者には影響が大きい規定です。

共同請負・共同売主の場合の按分

法第3条第4項・第11条第4項および施行令第3条・第7条は、2以上の建設業者が共同で請け負い、建設業法第19条第1項の規定により担保責任の履行に係る各社の負担の割合が記載された書面を相互に交付した場合、その1戸を各社の負担割合に応じて按分した戸数として算定できると定めています。売買についても、宅地建物取引業法第37条第1項の書面に各社の負担割合が記載されている場合に同様の特例があります。この特例を使うには、契約書面に負担割合を明記しておくことが前提である点に注意してください。契約書面の記載事項については建設工事請負契約書の特約条項｜令和6年改正対応・建設業法19条の記載事項とトラブル予防もご参照ください。

有価証券による供託と評価額

法第3条第5項・第11条第5項および施行規則第3条・第4条（宅建業者は第14条・第15条）により、保証金は国債証券、地方債証券のほか国土交通大臣が指定した社債券その他の債券でも供託でき、評価額は次のとおりです。

• 国債証券：額面金額の100%
• 地方債証券または政府が債務について保証契約をした債券：額面金額の90%
• 上記以外の債券：額面金額の80%

供託先は主たる事務所の最寄りの供託所です（法第3条第6項・第11条第6項）。宅建業の営業保証金と同様の考え方であり、両制度を併せて管理する不動産会社は取り違えに注意が必要です（宅建業の営業保証金｜本店1000万円・支店500万円、保証協会なら60万円・30万円）。

供託を選んだ場合の説明義務

法第10条第1項は、供託を選んだ建設業者に対し、請負契約を締結するまでに、供託所の所在地その他国土交通省令で定める事項を記載した書面を交付して説明する義務を課しています。施行規則第13条により、説明事項は「住宅建設瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の表示」と、共同請負の場合の各社の負担割合の割合です。宅建業者についても法第15条第1項が同内容を定めています。発注者・買主の承諾を得れば電磁的方法による提供も可能です（法第10条第2項・第15条第2項、施行令第4条）。

基準日届出の実務｜3月31日から3週間以内

基準日は毎年3月31日の年1回

法第3条第1項は基準日を「三月三十一日をいう」と定義しています。かつては3月31日と9月30日の年2回でしたが、令和3年（2021年）の法改正により9月30日の基準日は廃止され、現在は年1回・3月31日のみです。古い解説書やひな形には年2回の記述が残っていることがあるため、社内マニュアルを更新していない事業者は確認してください。

届出期限は基準日から3週間以内

届出の根拠は法第4条第1項（建設業者）・第12条第1項（宅建業者）で、期限は施行規則第5条第1項・第16条第1項により基準日から3週間以内とされています。実務上は4月1日から4月21日まで（行政機関の休日に当たる場合はその翌開庁日まで）が受付期間です。

届出先は、建設業者であれば建設業法第3条第1項の許可を受けた国土交通大臣または都道府県知事、宅建業者であれば宅地建物取引業法第3条第1項の免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事です。建設業許可と宅建業免許の両方を持ち、請負と自ら売主の双方で新築住宅を引き渡している場合は、建設業者としての届出と宅建業者としての届出をそれぞれの許可・免許行政庁に行います。いずれも工事現場や物件の所在地の行政庁ではありません。

使用する様式

区分	届出書	添付する一覧表	不足額供託の確認申請書
建設業者	別記第一号様式	別記第一号の二様式	別記第二号様式
宅地建物取引業者	別記第七号様式	別記第七号の二様式	別記第八号様式

一覧表には、当該基準日前1年間に引き渡した新築住宅に関する事項を記載します（施行規則第5条第2項・第16条第2項）。また、新たに供託した場合は供託物受入れの記載のある供託書の写しを、新たに保険契約を締結した場合はその契約を証する書面を添付します（法第4条第2項・第12条第2項、施行規則第5条第3項・第16条第3項）。

引渡しが0戸でも届出が必要

法第3条第1項・第11条第1項が対象とするのは「基準日前10年間に引き渡した新築住宅」です。そのため、直近1年間の引渡しが0戸であっても、過去10年間に引渡し実績があるならば届出義務は続きます。「今年は新築を引き渡していないから届出は不要」という判断は誤りで、届出漏れの典型パターンです。過去10年間に資力確保措置の対象となる新築住宅（発注者・買主が宅建業者であるものを除く）の引渡しがない場合は、届出の対象から外れます。

大臣許可・免許業者は電子届出が可能

国土交通省は「住宅瑕疵担保履行法 基準日届出システム」を運用しています。利用できるのは各地方整備局・北海道開発局・沖縄総合事務局へ届け出る事業者（大臣許可・大臣免許）で、GビズIDアカウント（gBizIDプライムまたはgBizIDメンバー）でログインして届出を行います（gBizIDエントリーでは利用できません）。都道府県知事許可・知事免許の事業者は本システムの対象外です。知事許可・知事免許の届出方法は、郵送・窓口持参のほか県独自の電子申請に対応している例もあり、許可行政庁ごとに異なるため、各都道府県の案内を確認してください。GビズIDの取得には原則2週間程度かかるため、電子届出を予定するなら早めに準備してください。なお、基準日届出は上記の専用システムで行うもので、JCIPとは別の手続です。建設業許可関係の電子申請については建設業許可の電子申請（JCIP）の使い方｜オンライン申請の流れをわかりやすく解説もあわせてご覧ください。

年間スケジュールに組み込む

基準日届出は、決算変更届（事業年度終了届）や許可の更新といった他の期限とあわせて年間管理表に載せておくのが確実です。特に3月決算の事業者は、事業年度末と基準日がともに3月31日となり、基準日届出（4月21日まで）の後に決算変更届（事業年度終了後4か月以内、7月31日まで）が続きます。建設業の決算変更届｜JCIP電子申請・財務諸表組替え・罰則まで実務完全ガイドや建設業許可の変更届出｜2週間・30日・4か月の提出期限と必要書類を行政書士が解説と一体で、提出物のカレンダーを整備しておきましょう。

届出を怠った場合のリスク｜50日ルール・罰則・監督処分

50日を過ぎると新規契約が締結できない

最も重い実務上の効果が、法第5条・第13条の契約締結の制限です。新築住宅を引き渡した建設業者は、供託をし、かつ届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後は、新たに住宅を新築する建設工事の請負契約を締結してはならないと定められています。宅建業者についても、自ら売主となる新築住宅の売買契約について同じ制限が課されます（法第13条）。3月31日基準日を前提にすると、4月1日から起算して50日を経過した5月21日以後が制限の開始時期にあたります。

ただし両条にはただし書があり、基準日後に基準額に不足する額を供託し、その供託について許可行政庁の確認を受けたときは、その確認を受けた日以後は制限が解除されます。確認申請は施行規則第6条・第17条に基づき、建設業者は別記第二号様式、宅建業者は別記第八号様式の確認申請書に、一覧表と供託書の写しを添付して提出します。

罰則

違反行為	罰則
法第5条（建設）・第13条（販売）に違反して契約を締結したとき	1年以下の拘禁刑若しくは100万円以下の罰金、またはこれを併科（法第40条）
法第4条第1項・第12条第1項の届出をせず、または虚偽の届出をしたとき／法第7条第2項（第16条準用を含む）の不足額供託の届出をせず、または虚偽の届出をしたとき	50万円以下の罰金（法第42条）

加えて法第44条は両罰規定を置いており、法人の代表者や従業者が第40条・第42条の違反行為をしたときは、行為者を罰するほか法人に対しても各本条の罰金刑が科されます。

建設業法・宅建業法上の監督処分

刑事罰とは別に、業法上の監督処分の対象にもなります。建設業法第28条第1項第9号は、建設業者が住宅瑕疵担保履行法第3条第1項、第5条または第7条第1項の規定に違反したときを指示処分の事由として明記しています。さらに同項本文は、履行確保法第3条第6項、第4条第1項、第7条第2項、第8条第1項・第2項、第10条第1項の規定に違反した場合も指示処分の対象としています。同項各号に該当するとき、または指示に従わないときは、同条第3項により1年以内の営業停止を命じられることがあり、同法第29条第1項第8号により情状が特に重い場合は許可の取消しに至ります。

宅建業者についても、宅地建物取引業法第65条第1項が、履行確保法第11条第1項・第6項、第12条第1項、第13条、第15条第1項および第16条において読み替えて準用する第7条第1項・第2項、第8条第1項・第2項の違反を指示処分の事由として掲げ、同条第2項第2号は履行確保法第11条第1項、第13条および第16条において読み替えて準用する第7条第1項の違反を業務停止処分（1年以内）の事由としています。監督処分の全体像は建設業法違反の監督処分｜指示・営業停止・許可取消の対象行為と実務上の対策を解説もご確認ください。

供託後の管理と契約実務での取扱い

還付・不足額の供託・保管替え・取戻し

供託を選んだ場合、預けて終わりではなく継続的な管理が必要です。

• 還付（法第6条・第14条）：瑕疵によって損害を受けた発注者・買主は、報酬（代金）返還請求権や損害賠償請求権について、他の債権者に先立って弁済を受ける権利を有します。還付請求ができるのは、債務名義を取得したとき、請求権の存在・内容について事業者と合意した旨の公正証書（または公証人の認証を受けた私署証書等）を作成したとき、事業者の死亡や解散（合併以外の理由によるもの）・再生手続開始決定等により義務の履行が著しく困難な場合として国土交通大臣の確認を受けたときに限られます。なお国土交通省のQ&Aでは、還付を受けるには、まず国土交通大臣に損害賠償請求権の額の確認を申請し、交付された技術的確認書（債務名義・公正証書等がある場合）または確認書を添付して、供託所に供託物払渡請求書を提出するとされています。
• 不足額の供託（法第7条・第16条準用）：還付等により保証金が基準額に不足したときは、法務省令・国土交通省令で定める日から2週間以内に不足額を供託しなければなりません。供託後は、施行規則第10条により供託した日から2週間以内に別記第四号様式（宅建業者は別記第十号様式）で許可行政庁へ届け出ます。
• 保管替え等（法第8条・第16条準用）：主たる事務所を移転して最寄りの供託所が変わったときは、金銭のみで供託している場合は遅滞なく保管替えを請求し、有価証券を含む場合は移転後の供託所へ同額を供託したうえで従前分を取り戻します。本店移転の際に見落としやすい手続です。
• 取戻し（法第9条・第16条準用）：基準日において保証金の額が基準額を超えることとなったときは超過額を取り戻せますが、許可行政庁の承認が必要です（施行規則第12条・別記第六号様式、承認時は別記第六号の二様式の取戻承認書が交付されます）。

請負契約書・重要事項説明での取扱い

資力確保措置は契約書面にも顔を出します。建設業法第19条第1項第13号は、請負契約書の記載事項として「工事の目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置に関する定めをするときは、その内容」を掲げています。保険を利用する場合は、その旨と概要を契約書に反映させるのが実務です。

売買では、宅地建物取引業法第35条第1項第13号が、重要事項説明の事項として「当該宅地又は建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置で国土交通省令・内閣府令で定めるものを講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要」を定めています。新築住宅の売買では必ず説明対象となるため、保険証券の交付予定や保険法人名を含めて整理しておきましょう（重要事項説明書（35条書面）の必須記載事項一覧｜売買・賃貸・中古建物の違いを解説）。

実務でつまずきやすい5つのポイント

• 戸数の数え方：共同住宅は住戸ごとに数え、床面積の合計が55平方メートル以下のものは2戸で1戸として算定します。
• 相手方が宅建業者かどうか：発注者・買主が宅建業者の場合は義務の対象外であり、供託戸数からも除かれます。請負契約時点で相手方の属性を確認しておきましょう。
• 完成後1年超の未入居物件：新築住宅に該当しなくなるため、10年責任も資力確保措置の対象外です。ただし売買では工事完了日から1年以内に契約が締結されていれば対象となるため、完成日と契約日の管理が重要です。
• 保険証券等の交付漏れ：保険を締結しただけでは供託戸数から除外されません。交付・提供まで完了させてください。
• 引渡し0戸の年の届出漏れ：過去10年間に引渡し実績があれば毎年の届出が必要です。

これらは、いずれも引渡し時点の記録管理がしっかりしていれば防げるものばかりです。引渡台帳に「引渡日・戸数・床面積・相手方の属性・資力確保措置の別・保険証券交付の有無」を残しておくと、基準日届出の作業が大幅に楽になります。

まとめ

住宅瑕疵担保履行法の資力確保措置は、品確法第94条第1項・第95条第1項が定める引渡しから10年間の瑕疵担保責任を、事業者が倒産しても履行できるようにするための制度です。義務を負うのは建設業許可を受けた建設業者と、自ら売主となる宅地建物取引業者に限られ、発注者・買主が宅建業者である取引は対象外となります。建設業許可のない事業者に義務はありませんが、品確法上の10年責任そのものは負う点を混同しないでください。

措置の方法は保険加入か供託の二択です。保険は戸別の保険料で済む一方、原則として着工前の申込みと基礎配筋・躯体段階の現場検査が前提になります。供託は施行令別表に基づく基準額（1戸で2,000万円、10戸で3,800万円、100戸で1億円）を長期間拘束されるため、引渡戸数の多い事業者向けです。保険を選んだ場合も、発注者・買主への保険証券等の交付まで完了させなければ供託戸数から除外されない点は必ず押さえてください。

手続面の要は基準日届出です。基準日は毎年3月31日の年1回で、届出期限は基準日から3週間以内（実務上は4月1日から4月21日まで）。届出先は建設業許可・宅建業免許を受けた行政庁で、直近1年間の引渡しが0戸でも、過去10年間に実績があれば届出が必要です。大臣許可・大臣免許の事業者はGビズIDを用いた電子届出が利用できます。

怠った場合の効果は重く、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後は新たな請負契約・売買契約を締結できなくなり（法第5条・第13条）、届出をしなかった場合や虚偽の届出をした場合には50万円以下の罰金（法第42条）、契約制限違反には1年以下の拘禁刑若しくは100万円以下の罰金または併科（法第40条）が定められています。さらに建設業法第28条第1項第9号・宅地建物取引業法第65条第1項により指示処分等の対象にもなります。

行政書士法人Treeでは、建設業許可の新規取得・更新、業種追加、決算変更届や各種変更届といった官公署に提出する書類の作成と提出代理を行っています（行政書士法第1条の3第1項、第1条の4第1項第1号）。基準日届出の期限管理は、決算変更届や許可更新のスケジュールと一体で組み立てると漏れを防ぎやすくなります。建設業許可まわりの手続でお困りの際は、どうぞお気軽にご相談ください。

※ 本記事は執筆時点の法令・実務に基づき細心の注意を払って執筆しておりますが、内容の正確性・完全性・最新性を保証するものではなく、誤記・脱漏等があった場合でも当事務所は一切の責任を負いません。法令・実務の取扱いは改正・運用変更により変動します。個別具体的な事案・手続については、必ず行政書士・弁護士・税理士・司法書士・信託銀行等の専門家にご確認のうえご判断ください。